Con l’introduzione dell’art. 23 del D.L. 133/2014 è stato disciplinato il rent to buy, entrando ufficialmente fra i contratti espressamente regolati nel nostro ordinamento, sebbene il legislatore non ne abbia previsto l’inserimento nel codice civile.
Per rent to buy si intende un contratto stipulato con le seguenti modalità: il soggetto A concede in godimento al soggetto B un immobile con diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati, a seconda di quanto in tal senso convenuto nel contratto.
La finalità di questa tipologia di accordo è quella di far fronte alla carenza di liquidità dei potenziali acquirenti e, allo stesso momento, permette al venditore di finanziare direttamente l’acquisto, avendo come garanzia il mantenimento della proprietà del bene per il periodo in cui il conduttore ha il godimento dell’immobile.
Non vi sono limiti soggettivi alla sua utilizzabilità, quindi potrà essere stipulato da: privati, professionisti, imprenditori individuali, società o qualsiasi altro ente. Inoltre, può riguardare un qualsiasi tipologia di immobile.
La regolamentazione del contratto serve innanzi tutto per consentirne la trascrivibilità nei Registri immobiliari, sempre che la stipula avvenga nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Da tale trascrivibilità derivano importantissimi effetti:
- Se nel periodo di vigenza del rent to buy il bene dovesse essere colpito da eventi pregiudizievoli (ad es. iscrizione di ipoteca), gli stessi non avranno alcun effetto in capo al conduttore, protetto dalla trascrizione dell'atto.
- Se nel periodo di vigenza del contratto il proprietario vende il bene a terzi, il conduttore potrà in ogni caso fare valere il proprio diritto anche nei confronti di quest’ultimo.
- Se il soggetto concedente si rende inadempiente e sorge un diritto del conduttore alla restituzione delle somme versate, questo credito beneficia di un privilegio speciale, nel senso che il ricavato dall’esecuzione forzata che abbia ad oggetto il bene oggetto del rapporto deve essere prioritariamente destinato a soddisfare le ragioni del conduttore.
Si ricorda che il rent to buy non può essere applicato nel caso in cui riguardi un’immobile in corso di costruzione sul quale grava un’ipoteca. In questo caso il contratto può essere validamente stipulato solo nel caso in cui al conduttore sia accollata una quota del mutuo originariamente stipulato dall’impresa costruttrice; in questa ipotesi i canoni dovuti dal conduttore andranno versati ad ammortamento del mutuo stipulato.
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