Con l’inserimento nel nostro ordinamento del Rent to Buy (cosiddetto contratto di affitto con riscatto), è stata introdotta una fattispecie contrattuale del tutto nuova.
Ciò trova conferma nel fatto che il legislatore ha attribuito a tale tipologia contrattuale un assetto del tutto autonomo rispetto al contratto di locazione ordinario.
Ciò fa si che il contratto non possa essere semplicemente ricondotto nell’ambito di una semplice locazione dotata di una particolare clausola che attribuisce al conduttore il diritto di acquistare il bene. Infatti, lo schema contrattuale è del tutto nuovo, caratterizzato dalla presenza di norme specifiche.
Riteniamo, quindi, che sotto il profilo civilistico al Rent to Buy non siano applicabili le norme dettate dalla L. 392/78 (locazione degli immobili urbani) e della L. 431/98 (locazione immobili ad uso abitativo). Pertanto, il contratto risulterebbe svincolato dalla disciplina della durata minima dei contratti, dall’obbligo dell’automatico rinnovo e da tutte le altre limitazioni proprie della locazione ordinaria.
In sostanza i rapporti fra le parti troverebbero la loro regolamentazione nell’art. 23 del D.l. 133/2014, il quale richiama le norme dell’usufrutto. In linea generale la disciplina applicabile è la seguente:
- il conduttore, prima di prendere possesso del bene oggetto del contratto, debba fare l’inventario e dare una cauzione al concedente (garanzia);
- le spese, e gli altri oneri per la custodia e la manutenzione ordinaria del bene, sono a carico del conduttore;
- le spese straordinarie derivanti dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione del conduttore, saranno a carico di quest’ultimo;
- le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario;
- se il proprietario si rifiuta, o ritarda nella manutenzione straordinaria dell’immobile, è facoltà del conduttore eseguirle a proprie spese, le quali dovranno poi essere rimborsate.
Infine, evidenziamo che rimane incertezza su quali norme applicare nel caso di inadempimento del conduttore. Infatti, non essendo qualificabile come contratto di locazione, ci si interroga sull’applicabilità della procedura di sfratto o se sia necessario procedere con un’azione esecutiva di rilascio.
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