La Rivista | nº 08-09 Settembre 2021
L'acquisto del fondo da ISMEA, con patto di riservato dominio
di Francesco Tedioli, avvocato
È assai frequente che il coltivatore diretto o l’imprenditore agricolo professionale ricorra all’ISMEA (Istituto di Servizi per il Mercato Agricolo Alimentare)1 per l’acquisto di un fondo rustico.
L’iter volto al perfezionamento dell’operazione si può articolare come segue.
Il futuro acquirente concorda con il proprietario le condizioni contrattuali della vendita o stipula un contratto preliminare sottoposto alla condizione sospensiva rappresentata dall’intervento di ISMEA.
L’interessato trasmette, poi, la domanda di finanziamento2 e l’offerta o il compromesso all’Istituto, il quale svolge un’istruttoria al fine di valutare la congruità del prezzo, la legittimità dei titoli di provenienza, la libera disponibilità del fondo, il pagamento di pregresse tasse, imposte o oneri fiscali e la mancata percezione di benefici pubblici sui terreni nei precedenti 10 anni.
L’ISMEA, se delibera di approvare la domanda, acquista direttamente il fondo dal proprietario e, poi, lo rivende (con una maggiorazione non superiore al 2,5% rispetto al prezzo di acquisto) all’interessato. La vendita è soggetta a patto di riservato dominio ex art. 1523 c.c.3: il compratore è, quindi, immesso nel possesso del fondo al momento della stipula del rogito e ne assume la custodia sino al pagamento dell’ultima rata del prezzo. L’effetto traslativo della proprietà si verifica, invece, solo al momento del saldo dell’ultima rata o all’anticipato pagamento del prezzo in caso di riscatto.
Il rogito, che può avere per oggetto sia terreni che le relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, è esente dall’imposta di bollo, è soggetto alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all’imposta catastale nella misura dell’1%. Le competenze notarili sono ridotte al 50% (ex art. 2, comma 4-bis, del Decreto Legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito nella Legge 26 febbraio 2010, n. 25).
Tutte le spese anticipate dall’ISMEA per l’istruttoria tecnica, legale ed amministrativa della domanda di intervento, quelle dei rogiti afferenti al primo acquisto e la successiva rivendita, sono contemplate nelle rate di mutuo (comprensive di quota capitale ed interessi ad un tasso estremamente vantaggioso, sulla base di un piano di ammortamento).
