I proprietari di immobili concessi in affitto tramite contratti di locazione a canone concordato usufruiscono, all’atto del versamento dell’imposta locale IMU, delle agevolazioni di cui all’art. 1, comma 760, Legge n. 160/2019.
Prima di verificare le riduzioni concesse dalla Legge per chi adotta tale tipologia di contratto, esaminiamo, brevemente, in cosa consiste la locazione a canone concordato.
Il contratto di locazione a canone concordato
L’art. 2, comma 3 della Legge n. 431/1998, stabilisce che, in alternativa ai contratti d’affitto a formula libera, quelli a canone concordato prevedono che il costo della locazione sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Tra i requisiti previsti c’è anche la durata minima che non potrà essere inferiore a tre anni con una proroga di due anni in due anni.
In occasione della proroga biennale, le parti possono concordare il rinnovo a nuove condizioni, ovvero possono rinunciare al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
In mancanza di tale comunicazione, il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni per un ulteriore biennio.
Il proprietario non potrà scegliere liberamente il prezzo dell’affitto, ma dovrà fissarlo tenendo in considerazione un range specifico, fissato dall’accordo territoriale di riferimento sottoscritto nel Comune in cui si trova l’immobile locato.
Per i contratti d’affitto non assistiti dalle associazioni rappresentative di categoria, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che per beneficiare delle agevolazioni fiscali previste, è necessario richiedere alle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali il rilascio di un’apposita attestazione.
Tale documento serve per certificare che il contenuto del contratto è conforme a quanto previsto dall’accordo territoriale e che, quindi, rispetta i requisiti previsti per l’applicazione dei vantaggi fiscali.
Agevolazioni IMU
L’art. 1, comma 760, Legge n. 160/2019, prevede che qualora l’immobile soggetto ad imposta locale sia affittato con un contratto a canone concordato (ex Legge 431/1998), al proprietario verrà riconosciuta una riduzione dell'imposta determinata applicando l'aliquota stabilita dal Comune ove è situato l’immobile.
Tale riduzione sarà pari al 25% dell’importo totale; pertanto l’imposta pagata risulterà essere il restante 75%.
L’agevolazione in oggetto si applica anche ai contratti aventi natura transitoria, come stabilito dall’art. 5, comma 1, Legge n. 431/1998, aventi una durata compresa tra uno e diciotto mesi, sempreché siano rispettati i limiti di canone, le pattuizioni e la forma indicati negli accordi territoriali di riferimento.
Stessa cosa per quanto riguarda i contratti universitari (art. 5, comma 2, Legge n. 431/1998), ma in tale caso la stipula dei medesimi deve avvenire esclusivamente con studenti fuori sede aventi la residenza in Comuni diversi da quello in cui viene frequentato il corso di laurea; inoltre la durata prevista nel contratto dovrà essere ricompresa tra i sei mesi ed i tre anni.
Ulteriori riduzioni dell’imposta IMU possono essere concesse qualora, indipendentemente da quanto specificato nella delibera comunale, l’Amministrazione locale attribuisca vantaggi a coloro che affittano immobili, alle condizioni definite negli accordi territoriali, a conduttori che destinano gli stessi ad abitazione principale.
Come altra agevolazione, ricordiamo che fino al 31 dicembre 2020, coloro i quali avessero stipulato un contratto di locazione a canone concordato, risultavano esonerati da qualsiasi obbligo comunicativo o dichiarativo a norma dell’art. 3-quater del D.L. n. 34/2019.
Tuttavia, tale esonero, che si ritiene possa essere esteso anche con riferimento alla disciplina IMU regolamentata dalla Legge n. 160/2019, non sembra riguardare il caso in cui l’ulteriore riduzione dell’aliquota sia frutto delle delibere comunali adottate qualora i conduttori destinino l’immobile ad abitazione principale.
Attestazione
Si ricorda che, a seguito del D.M. 16 gennaio 2017, per certificare l’applicazione di un contratto locativo a canone concordato, è diventato obbligatorio, alternativamente:
- richiedere l’assistenza delle rispettive organizzazioni dei proprietari edilizi o dei conduttori;
- farsi rilasciare apposita attestazione (da parte di un’organizzazione firmataria dell’accordo) che confermi il contenuto economico e normativo dell’Accordo sottoscritto tra le parti.
Non risulta necessaria l’attestazione, qualora:
- il Comune in cui è stipulato il contratto di locazione non ha adeguato i propri Accordi territoriali alle disposizioni del D.M. 16 gennaio 2017 risultando, pertanto, ancora facoltativa l’assistenza delle organizzazioni di categoria;
- il contratto di locazione sia stipulato originariamente (quindi a prescindere dalle eventuali proroghe) in data antecedente all’adeguamento degli Accordi territoriali.
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