Presto, si potrà concedere un prestito o un finanziamento diventando direttamente proprietari del bene immobile ottenuto in garanzia: ciò sarà possibile in forza della nuova disciplina contenuta nel D. L. 59/2016, disciplina che verrà in questi giorni stabilizzata tramite l’apposita legge di conversione.
Si tratta della regolamentazione del PATTO MARCIANO, istituto che nasce nel diritto romano, ma che oggi viene rispolverato, fornendo un importante strumento a tutti quei soggetti, come le banche o altri finanziatori privati, che in maniera stabile o sporadica si trovano a concedere un credito.
Sulla base della disciplina che sarà inserita all’art. 48-bis del Testo Unico Bancario (D. Lgs. 385/1991), colui che effettua un prestito diventa proprietario del bene immobile concesso in garanzia dal debitore. Tale diritto di proprietà è però soggetto ad una condizione sospensiva, ossia all’adempimento dell’obbligazione. In caso di inadempimento, quindi, avviene il passaggio della proprietà stessa in capo al creditore.
Oggetto della garanzia non potranno essere gli immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado. Potranno essere dati come garanzia, invece, terreni agricoli, capannoni, fabbricati strumentali e altri immobili abitativi.
Per aversi inadempimento, la disciplina prevede una serie di casi specifici. Può essere attivato il patto marciano in caso di mancato pagamento:
- per oltre nove mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili. Il termine è ulteriormente prolungato fino a 12 mesi se il debitore ha restituito almeno l’85% della quota capitale;
- per oltre nove mesi dalla scadenza di una sola rata, in caso di obbligo di rimborso a rate di scadenza superiore al mese;
- per oltre nove mesi dalla scadenza del rimborso quando non è prevista la forma rateale.
Prima di subentrare nel diritto di proprietà, il creditore è tenuto ad una serie di passaggi formali. Quando si verifica l’inadempimento, primariamente, questi deve notificare al debitore l’intenzione di avvalersi del patto.
Decorsi 60 giorni da tale notificazione, il presidente del tribunale dove è situato l’immobile, su richiesta del creditore, provvederà a nominare un perito, il quale dovrà stimare il valore di mercato dell’immobile dato in garanzia.
Per poter perfezionare il passaggio della proprietà, infatti, il creditore dovrà versare al debitore la differenza tra il valore di mercato dell’immobile individuato dal perito e l’ammontare del debito non pagato.
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