La materia legata ai fabbricati rurali strumentali è una di quelle che, nel mondo dell’agricoltura, ha creato maggiore discussione e contenzioso, tali e tanti sono i punti oscuri e controversi di una disciplina che, nonostante gli interventi normativi e i chiarimenti dell’Agenzia, sembra non riuscire a trovare una sua linearità.

Con una recente nota, in risposta alla richiesta di un comune pugliese, l’Agenzia è tornata sul punto sostenendo tesi in alcuni casi non propriamente condivisibili.

La ruralità dei fabbricati si valuta in base alla dimensione del terreno

Nella risposta fornita, l’Agenzia ha affermato che i fabbricati rurali strumentali devono essere sempre asserviti ad una determinata superficie di terreno. La dimensione di questo, però, non è elemento sufficiente per operare tale valutazione.

Infatti è necessario tenere conto anche della tipologia di coltivazione posta in essere sul fondo: nel caso di una coltura intensiva, infatti, anche una modesta superficie coltivata può giustificare la presenza di un fabbricato rurale necessario per il ricovero delle attrezzature e dei prodotti raccolti; al contrario chi è proprietario di un terreno agricolo coltivato a cereali o ad altra coltura estensiva deve possedere superfici decisamente più ampie per poter giustificare il rapporto di strumentalità di una costruzione rurale col fondo.

Ci sono poi casi in cui il fabbricato, in virtù della sua destinazione, è sempre da considerarsi come strumentale: si pensi al caso della serra dentro cui sono svolte attività di coltivazione; parimenti, come precisato anche nella nota, gli immobili destinati all’allevamento di animali sono sempre rurali, a prescindere dal terreno.

Nei fatti, quindi, una corretta valutazione richiede un’analisi caso per caso della situazione, con riferimento sia alle dimensioni di terreno e fabbricato che della tipologia di coltivazione.

Molti sono i dubbi interpretativi

La posizione espressa dall’Agenzia, per quanto sia fondata sul buon senso, non trova alcun appiglio da un punto di vista normativo.

In base a quanto previsto dall’art. 9, comma 3-bis del D. L. n. 557/1993, devono essere definiti come fabbricati rurali strumentali quegli immobili che sono destinati allo svolgimento delle attività agricole previste dall’art. 2135 del codice civile.

Dal testo della norma si può ben comprendere come non ci sia alcun richiamo all’asservimento del terreno. Tale silenzio, peraltro, è coerente con un’altra previsione, ossia quella che stabilisce che devono essere considerati come fabbricati rurali strumentali quelli posseduti dalle cooperative agricole, quando destinati alla manipolazione e trasformazione dei prodotti. Tali fabbricati, però, per definizione, non possono essere mai asserviti ai terreni, in quanto l’attività svolta si riferisce sempre ai terreni dei soci.

Il parere dell’Agenzia trova il suo fondamento nella prassi operativa e nelle oggettive difficoltà di poter qualificare come rurale un fabbricato, laddove il terreno asservito abbia dimensioni esigue o non proporzionate alla dimensione della costruzione. Tuttavia, occorre evidenziare come la normativa (ma anche la giurisprudenza) più recente ritenga decisiva l’iscrizione catastale come D10 al fine della valutazione della ruralità o meno di un immobile.

Con il parere fornito sul caso specifico, l’Agenzia ha poi ribadito alcuni interessanti principi. Il primo tra questi riguarda la natura di fabbricato rurale, la quale dipende dalla destinazione impressa non tanto dal proprietario, quanto dall’utilizzatore del fondo, ad esempio l’affittuario.

Tuttavia, laddove sia necessario rilasciare un’autocertificazione all’Agenzia del Territorio per il riconoscimento del requisito di ruralità, dovrà comunque essere il proprietario a presentare la domanda, il quale dovrà ottenere un’autocertificazione sulla destinazione dell’immobile da parte dell’affittuario.

Infine, l’Agenzia si è mostrata particolarmente severa in relazione al contratto di comodato il quale, secondo l’Ufficio, deve essere necessariamente registrato, in quanto la registrazione è il passaggio formale necessario a dare certezza su chi è il soggetto conduttore e a determinare la data da cui decorrono gli effetti di utilizzo del bene.