Negli ultimi anni sono state diverse le sentenze in materia di PPC che hanno delineato ipotesi di decadenza dall’agevolazione, alcune ormai assodate, altre, invece, ancora di dubbia applicazione.

Tra queste ultime vi è il caso di un immobile inutilizzabile al momento della stipula dell’atto notarile, per il quale si richiede l’applicazione della PPC.

Ci si chiede, quindi, se un fabbricato non utilizzabile costituisca comunque pertinenza del fondo e se, di conseguenza, possa usufruire delle agevolazioni in questione.

Secondo la normativa in materia di Piccola Proprietà Contadina, sono ammessi a godere delle agevolazioni gli atti di acquisto a titolo oneroso di terreni, e relative pertinenze, qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti.

Il testo normativo fa espresso riferimento alle pertinenze dei terreni agricoli, quindi l’agevolazione, oltre che ai terreni, si applica anche per i fabbricati rurali pertinenziali al fondo e, quindi, funzionali alle attività agricole di cui all’art. 2135 c.c.

Un fabbricato rurale, infatti, non compromette il diritto ad usufruire delle agevolazioni quando:

• possiede caratteristiche oggettive che comprovino la sua idoneità ad essere funzionale all’attività agricola;
• il suo vincolo di destinazione è palesato nell'atto notarile.

Il principio della pertinenzialità è dettato, in linea generale, dal codice civile che all’articolo 817 stabilisce che “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Dal tenore letterale della norma è evidente che il concetto di pertinenzialità non implica (poiché la norma non lo richiede espressamente) l’immediato utilizzo dell’immobile e, conseguentemente, ai fini dell’accesso alle agevolazioni PPC è necessario valutare che l’immobile sia pertinente anche solo potenzialmente.

Anche l’Agenzia delle Entrate si è espressa in merito e, con circolare 26/E/2015, ha affermato che “L’accertamento della sussistenza o meno di vincolo pertinenziale comporta un giudizio di fatto costituito dalla destinazione concreta ed effettiva della pertinenza a servizio (...) della cosa principale".

In buona sostanza, secondo l’Agenzia, si deve appurare la sussistenza congiunta dei seguenti elementi:

• un elemento soggettivo, consistente nella volontà manifestata dal proprietario della cosa principale (il fondo), di destinare durevolmente la cosa accessoria (l’immobile) a servizio ed ornamento del bene principale. Tale presupposto sussiste, dunque, quando vi è la volontà da parte di chi ne abbia il potere, di destinare a servizio ed ornamento del bene principale il bene accessorio.
• un elemento oggettivo, consistente nel rapporto funzionale che deve intercorrere tra il bene principale e quello accessorio. Questo requisito è caratterizzato dall'instaurazione di un rapporto di complementarietà economico-giuridica, fondato sulla subordinazione funzionale di un bene rispetto a quello principale.

Fermo restando che ciò che rileva è la volontà di destinare concretamente il fabbricato al servizio del fondo, le agevolazioni PPC non possono essere disconosciute se il fabbricato è temporaneamente inutilizzabile.

Infatti, se fosse discriminante la non immediata utilizzabilità dell’immobile, si dovrebbe escludere la concessione dei benefici di legge in ogni caso in cui qualsiasi ostacolo, anche di natura temporanea o transitoria, impedisse l’utilizzo del bene al soggetto legittimato.

Chiaramente, l’inutilizzabilità dell'immobile al momento del rogito deve essere un requisito temporaneo e provvisorio e, quindi, è necessario che sia documentata la volontà del contribuente di risanare tale condizione.