La Legge di Stabilità 2016 ha reintrodotto gli istituti dell’assegnazione agevolata di immobili ai soci e della trasformazione in società semplice. 

Questi istituti sono estremamente vantaggiosi, poiché consentono di portare gli immobili al di fuori del regime di impresa, usufruendo così, in caso di cessione, del più favorevole regime proprio delle persone fisiche che esclude la formazione di una plusvalenza tassabile nel caso in cui l’immobile sia detenuto da più di cinque anni.

Come detto le agevolazioni sono estremamente appetibili, ma non devono essere utilizzate in modo improprio per trasferire gli immobili a nuovi acquirenti che abbiano assunto a tale scopo la qualifica di socio.

Proprio per questo motivo l’articolo 1, comma 115 della legge 208/15 richiede, quale condizione per l’applicazione delle agevolazioni fiscali, che tutti i soci risultino iscritti come tali al 30 settembre 2015, oppure entro il 31 gennaio 2016 in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2015.

Vi sono alcune ipotesi, tuttavia, in cui l’ingresso di nuovi soci non determina alcuna preclusione all’effettuazione delle operazioni.

Il punto fondamentale è assicurarsi al momento dell’esecuzione dell’operazione non si siano verificati nuovi ingressi rispetto alla compagine esistente al 30 settembre 2015.

Pertanto, riteniamo che non sia preclusivo all’effettuazione dell’operazione il fatto che un socio sia receduto o abbia ceduto le partecipazioni a soci preesistenti, né la circostanza che le quote percentuali di partecipazioni al capitale sociale siano variate.

Riteniamo, inoltre, che non costituisca un problema nemmeno il fatto che rispetto al socio, esistente al 30 settembre 2015, sia subentrato l’erede, poiché ciò non costituisce una cessione volontaria, bensì un trasferimento per causa di forza maggiore (circolare 112/E/1999).

A considerazioni ben diversi si deve giungere nel caso in cui l’ingresso di nuovi soci sia dovuto a cessioni di quote o aumenti di capitale riservate a soggetti terzi:

Per quanto concerne la cessione agevolata riteniamo che l’agevolazione possa essere applicata solo ai soci iscritti al 30 settembre 2015.

Pertanto, le assegnazioni a favore di vecchi soci saranno agevolate, mentre quelle eseguite a favore di nuovi soci non saranno agevolate ma non influenzano negativamente le prime.

Per quanto invece concerne la trasformazione agevolata, riteniamo che in presenza di nuovi soci l’operazione non possa essere effettuata, infatti, in questo caso, siamo di fronte a un atto unitario con il quale la società commerciale si modifica in società non commerciale; pertanto, le conseguenze fiscali non sono divisibili in relazione alla qualifica dei soci.