Alla luce dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/2016, la trasformazione agevolata in società semplice di una società commerciale proprietaria di terreni agricoli è possibile solo quando tali terreni non sono coltivati direttamente dalla società stessa, poiché l’utilizzo dei beni per l’esercizio dell’impresa li rende insuscettibili di essere assegnati in via agevolata.

Per poter procedere alla trasformazione è necessario quindi che la società abbia come oggetto esclusivo o principale la gestione (esclusiva o principale) dei terreni ad uso agricolo.

Occorre precisare che quando l’Agenzia nei propri chiarimenti utilizza il termine “gestione di terreni agricoli” si riferisce alla concessione in affitto degli stessi e non la loro diretta coltivazione (a sostegno di ciò si vedano anche le circolari 112/1999 e 40/2002).

Infatti, sia per poter usufruire della trasformazione, che per poter procedere alla assegnazione agevolata, è sempre necessario che i terreni siano concessi in affitto a soggetti terzi.

Come già anticipato nelle nostre precedenti circolari un passaggio interessante della circolare, però, riguarda la possibilità di modificare il cambio di destinazione d’uso dell’immobile a poche settimane dall’operazione stessa: ciò, infatti, secondo l’Agenzia rappresenterebbe un legittimo risparmio di imposta, quindi non sindacabile ai fini dell’abuso del diritto (art. 10 bis della L. 212/2000).

Una tale apertura se, da un lato, comporta una significativa opportunità, presta anche il fianco ad operazioni di tipo meramente speculativo. Resta quindi fondamentale che il contratto abbia una durata ed un canone adeguati: esso deve essere un contratto concretamente applicato e non meramente simulato.

Resta poi da trattare come gestire tutti i beni che costituiscono l’azienda agricola: le giacenze dei prodotti, le attrezzature, le scorte, i titoli PAC. Accanto all’affitto, quindi, occorrerà sottoscrivere un contratto di trasferimento dell’azienda agricola, il quale originerà una plusvalenza tassabile con l’imposta di registro del 3%.

Nel caso in cui si intenda concedere in affitto l’intera azienda agricola (comprensiva anche dei terreni agricoli) la trasformazione comporterà la tassazione delle plusvalenze sui beni mobili nei modi ordinari, non rientrando tale attività tra quelle agevolate dall’art. 1 comma 115. Quest’ultima procedura genera comunque dei dubbi visto che la norma non parla di affitto d’azienda e lo spettro dell’abuso del diritto è sempre dietro l’angolo.

La circolare 26/E/2016 precisa anche che la base imponibile ai fini dell’applicazione dell’imposta sostitutiva viene determinata prendendo quale riferimento il valore catastale degli immobili (per i terreni reddito dominicale per l’apposito coefficiente 112,5). Nulla viene precisato circa i fabbricati provvisti di rendita catastale, ma riteniamo che tale reddito dovrebbe essere ignorato, in quanto la rendita catastale del fabbricato si ritiene assorbita in quella del terreno a cui è asservito (circ. 50/E del 2000).