La Rivista | nº 10 Ottobre 2019
L'immobile abusivo realizzato dal conduttore sul terreno locato accede al bene principale e il proprietario del fondo è tenuto a versare l'ICI
di Luigi Cenicola, esperto fiscale
Per la Cassazione (Cass., Sent. n. 5026/1991) colui che “aliena un suolo sul quale un terzo prima della vendita ha realizzato delle opere non può, nel silenzio dell’atto, non trasferire insieme all’area anche l’accessione di cui era divenuto ipso iure proprietario per il solo fatto della costruzione, per cui nel valore imponibile del suolo da assoggettare ad imposta di registro va incluso quello del fabbricato che insiste sul terreno, tranne che sussista non un qualsiasi atto scritto di data certa, ma un trasferimento derivativo-traslativo (vendita dell’accessione) o derivativo-costitutivo (costituzione di un diritto di superficie ), in mancanza del quale opera il principio dell’accessione e la presunzione prevista dalla legge di registro”.
Ma cos’è “l’accessione” alla quale hanno fatto, nello specifico, riferimento i giudici di legittimità? È uno dei modi di acquisto della proprietà a titolo originario, unitamente all’occupazione (possesso di cose mobili che non sono in proprietà di alcuno, le cosiddette res nullius) e l’invenzione (le cose smarrite che devono essere restituite ma se non sono reclamate dal proprietario entro un anno spettano a colui che le ha trovate).
L’accessione, a differenza dell’occupazione e dell’invenzione che sono caratterizzate dal fatto che l’acquisto della proprietà dipende dal comportamento di colui che acquisisce materialmente il bene, si distingue in quanto in questo caso è il bene (un bene preesistente) che attrae a se altre cose che in precedenza erano a lui estranee come può essere appunto la realizzazione di una costruzione sul suolo; realizzazione che può avvenire anche all’insaputa del titolare del suolo (bene principale) e della sua volontà ma che ne diventa comunque proprietario in ragione di questa attrazione.
A tale riguardo, l’art. 934 c.c. dispone che “qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge”.
Consegue, quindi, che quando le piantagioni, costruzioni od opere sono state fatte da un terzo con suoi materiali, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle. Qualora, invece, il proprietario preferisca ritenerle, deve pagare a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della manodopera oppure l’aumento di valore recato al fondo (art. 936 c.c.).
