Non è possibile esercitare il diritto di prelazione su tutte le parti di un terreno che è stato frazionato se i singoli lotti creati possiedono una propria autonomia colturale e produttiva.

Ciò è stato recentemente ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 13368/2018.

Il caso

Nell’anno 2000, i proprietari di un fondo stipulavano tre contratti di compravendita per la cessione di altrettante frazioni dello stesso e inoltravano la necessaria comunicazione al proprio vicino per consentirgli, eventualmente, l’esercizio del diritto di prelazione.

L’agricoltore inizialmente rinunciava al diritto di prelazione, ma dopo la stipula del contratto di compravendita (a prezzi inferiori rispetto a quanto stabilito nel preliminare), questi agiva giudizialmente per riscattare l’intera area, così come identificata prima del frazionamento.

Chiamati a pronunciarsi sulla questione, i giudici di merito di primo e secondo grado, seppur con argomentazioni differenti, hanno riconosciuto come legittima la compravendita e, quindi, come insussistenti le pretese del vicino.

La decisione della Cassazione

In tal senso si è espressa anche la Corte di Cassazione, la quale ha stabilito che non c’è elusione del diritto di prelazione se la vendita frazionata del terreno non pregiudica la potenzialità colturale e produttiva dei singoli lotti.

Si tratta di un orientamento piuttosto consolidato in giurisprudenza, in base al quale il frazionamento di un terreno non configura automaticamente un tentativo di elusione del diritto di prelazione. Tale valutazione, infatti, deve essere operata in concreto: il comportamento abusivo può essere riscontrato se il frazionamento comporta la perdita di utilità di un lotto o se le frazioni ottenute non risultano possedere le idonee caratteristiche di autonomia produttiva o colturale.

Se, al contrario, come nel caso di specie, la vendita frazionata non inficia la potenzialità produttiva e funzionale dei singoli lotti, non è possibile per il soggetto confinante esercitare la prelazione per l’intera area così come individuata prima del frazionamento. Tutt’al più, il soggetto confinante potrà esercitare il suo diritto di prelazione con riferimento alla sola frazione contigua alla sua proprietà.

Concludendo, quindi, l’utilizzo illegittimo del frazionamento al fine di aggirare il diritto di prelazione va misurato di volta in volta in funzione dell’identità colturale e produttiva delle frazioni prodotte: tanto maggiore sarà l’autonomia produttiva delle singole unità, tanto più bassa sarà la possibilità che possano trovare accoglimento eventuali contestazioni da parte di soggetti interessati.