Cessione di fabbricati, riqualificazione dell’operazione in cessione di aree edificabili, recupero delle maggiori imposte calcolate sulla plusvalenza tassabile determinata dall’operazione.

Si tratta di una prassi molto diffusa, sul cui punto, qualche settimana fa, è arrivata un’interessante pronuncia della CTP di Parma che, con la sentenza n. 369/3/2018, ha valutato come illegittimo l’operato dell’Agenzia.

Il caso

La controversia nasce da un avviso di accertamento inviato dall’Agenzia delle Entrate con cui si riqualificava, ai sensi dell’art. 67 del TUIR, la compravendita di un complesso immobiliare composto da fabbricati ad uso abitativo e da fabbricati rurali in cessione di terreno edificabile.

L’Agenzia sosteneva le sue tesi evidenziando che l’area ceduta aveva da poco mutato la sua destinazione da agricola a residenziale, in base ad un apposito provvedimento del Comune.

Peraltro, in favore dell’acquirente era già stata effettuata la voltura del permesso di costruire sull’area compravenduta, essendo già questi in possesso anche della relativa autorizzazione alla demolizione di taluni fabbricati.

Avverso tale accertamento, i contribuenti presentavano ricorso, sostenendo che l’operazione posta in essere era la compravendita degli immobili esistenti e non dei relativi terreni; anche perché, evidenzia la parte ricorrente, i nuovi fabbricati abitativi non potevano avere volumetria superiore a quelli demoliti.

La decisione

Chiamati a pronunciarsi sul punto, i giudici parmensi hanno valutato come illegittimo l’operato dell’Agenzia, confermando come corretta la condotta dei contribuenti.

La CTP, infatti, ha richiamato l’orientamento della Cassazione, in base al quale le plusvalenze realizzate nell’ambito di cessioni a titolo oneroso di terreni già edificati non sono tassabili se dall’acquisto sono passati almeno cinque anni.

Secondo i giudici, infatti, l’Agenzia non può distorcere la realtà sostanziale sulla base di presunzioni derivanti da elementi soggettivi propri dei contraenti. Non è infatti possibile pretendere una maggiore imposta sulla base del presupposto concetto che in seguito all’acquisto gli immobili compravenduti saranno demoliti e trasformati in altro.

Pertanto, conclude la CTP in maniera quasi lapalissiana, la cessione di fabbricati deve essere trattata fiscalmente come una cessione di fabbricati.