Se un imprenditore agricolo vende il proprio terreno agricolo divenuto edificabile, tale operazione si colloca al di fuori del campo di applicazione dell’IVA; pertanto, sulla base del principio di alternatività, si applicherà l’imposta di registro in misura proporzionale.  

Questo ha deciso la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11600 del 6 giugno 2016, pronunciandosi sul caso di un imprenditore agricolo proprietario di alcuni terreni adiacenti alla propria casa rurale. Tali terreni, a seguito della mutazione del piano regolatore, erano diventati suscettibili di utilizzazione edificatoria ed erano stati, successivamente, ceduti a terzi.

Secondo l’Agenzia, il mutamento urbanistico e la documentazione presentata dal contribuente non erano sufficienti al fine di escludere la natura strumentale dei beni citati. Trattandosi quindi di beni strumentali, l’atto di vendita doveva essere considerato soggetto ad IVA, in quanto l’esclusione prevista dall’art. 2 comma 3 lettera c) del DPR 633/1972 non poteva essere applicata.

La Cassazione, però, ha rigettato tale ricostruzione, affermando che il terreno che ha assunto carattere di fondo edificabile perde contestualmente la natura di bene strumentale all’attività d’impresa agricola. Pertanto, tale bene non può essere considerato soggetto ad IVA.

Tale posizione va ad inserirsi nell’ambito di una giurisprudenza ormai consolidata. La Cassazione, infatti, aveva già affermato come “il terreno che da agricolo diviene edificabile si trasforma in un bene diverso da quello che era in precedenza” (Cass. 3436/2015) con tutte le conseguenze relative al suo costo e alla sua appetibilità. Pertanto, cederlo rappresenta “un atto estraneo all’impresa agricola a prescindere dalla concreta utilizzazione del terreno stesso” (Cass. 9148/2014).

In tal senso, poi, si è pronunciato anche il giudice comunitario (Corte di Giustizia 15 settembre 2011, cause riunite C-180/C-181): l’imprenditore agricolo che cede un terreno divenuto edificabile realizza un’operazione priva del requisito soggettivo dell’imposta sul valore aggiunto, salvo che l’operazione non rappresenti l’inizio di un’attività di commercializzazione fondiaria.

Concludendo, quindi, il trasferimento di un terreno agricolo, diventato poi edificabile per successiva modifica del piano regolatore, deve ritenersi un’operazione fuori dal campo di applicazione dell’IVA. Su tale cessione, quindi, si sconterà l’imposta di registro.