Nella dichiarazione dei redditi di quest’anno debutta la disciplina delle locazioni brevi, prevista dal D.L. 50/2017, che introduce la possibilità di assoggettare all’imposta sostitutiva del 21% (“cedolare secca”) i canoni d’affitto per le locazioni di durata inferiore a 30 giorni.

Questa modalità di tassazione interessa anche coloro che, in qualità di affittuari o comodatari, concedono in locazione l’immobile per un periodo inferiore a 30 giorni.

Il reddito derivante da contratti di locazione breve potrà essere assoggettato, per opzione del locatore, all’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali (21%) ovvero tassato nei modi ordinari portando in detrazione dall’imposta gli importi già versati.

 

REQUISITO SOGGETTIVO

La disciplina delle “locazioni brevi” si applica a condizione che entrambe le parti (locatore/locatario) siano soggetti privati.

Ricorrendone i requisiti, il regime si applica anche alle sublocazioni, ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, alle locazioni di singole stanze.

Rientrano in questa fattispecie anche i contratti conclusi tramite intermediari che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

REQUISITO OGGETTIVO

I contratti devono essere stipulati a partire dal 1° giugno 2017 e devono avere una durata inferiore a 30 giorni in relazione ad ogni singolo contratto.

Le locazioni possono riguardare esclusivamente immobili di tipo residenziale, pertanto appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 (esclusa la cat. A/10 “uffici”) e le relative pertinenze.

Possono essere inclusi nel contratto anche servizi accessori quali ad esempio la fornitura di biancheria, pulizia dei locali, la concessione di utenze telefoniche o del Wi-Fi.

Non possono invece essere fornite prestazioni aggiuntive riconducibili ad un’attività d’impresa, seppure a carattere occasionale, quali ad esempio: il servizio di colazione, la somministrazione di alimenti e bevande, la fornitura di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti.

 

QUALE TASSAZIONE SCEGLIERE

Come detto il locatore potrà scegliere se applicare il regime della cedolare secca (21%) ovvero considerare l’imposta versata e certificata dall’intermediario quale ritenuta in acconto sulle imposte.

Nel caso opti per il regime della “cedolare secca”, l’imposta sostitutiva del 21% si applicherà sull’intero canone (quindi senza la deduzione forfettaria del 5%) ovvero ai corrispettivi lordi incassati in caso di sublocazione o concessione a titolo oneroso dal comodatario.

Sono quindi inclusi nella base imponibile anche i servizi accessori. Tali servizi potranno essere esclusi solo quando:

• Sono sostenuti direttamente dal conduttore;
• Sono riaddebitati dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Dato che l’applicazione della cedolare secca fa sì che il reddito della locazione non concorra alla formazione del reddito complessivo assoggettato all’IRPEF ed alle addizionali, la valutazione va fatta sulla base del differenziale che si avrebbe applicando il regime ordinario di tassazione (aliquote, detrazioni, oneri detraibili e deducibili dal reddito, bolli e imposta di registro in caso di contratti registrati).

Inoltre, occorre precisare che il reddito assoggettato a cedolare secca va comunque tenuto in considerazione per la condizione di familiare a carico o la misura di deduzioni e detrazioni, per le detrazioni per i carichi di famiglia, le altre detrazioni relative al tipo di reddito posseduto e quelle per i canoni di locazione e per la spettanza o la misura di particolari benefici, non solo fiscali, collegati a requisiti reddituali (es. ISEE).

 

COME DICHIARARE IL REDDITO DA LOCAZIONE BREVE

Per coloro anche sono proprietari dell’immobile, il reddito da locazione breve va tassato ai fini IRPEF anche se già stato assoggettato a IMU.

Ipotizziamo un’abitazione a disposizione situata in un Comune diverso da quello dell’abitazione principale del proprietario con rendita di € 700, concessa in affitto per 15 giorni al canone di € 1.000.

Ipotesi cedolare secca

Rendita rivalutata rapportata a giorni: € 700 x 1,05 = € 735,00

Reddito effettivo da locazione da assoggettare a cedolare secca: € 1000

Il reddito effettivo è maggiore della rendita pertanto si dichiara il reddito da locazione (€ 1.000).

Ipotesi tassazione ordinaria

Rendita rivalutata rapportata a giorni: € 700 x 1,05 = € 735,00

Reddito effettivo da locazione: € 1000 – 5% = € 950,00

Il reddito effettivo è maggiore della rendita pertanto si dichiara il reddito da locazione (€ 950).

Il reddito relativo all’immobile a disposizione rapportato al periodo, non soggetto a IRPEF, si riporta in colonna 17 “immobili non locati” (€ 700 x 1,05 = 735; 735:3x4= 980; 980:365 x 350= 939,72 à€ 940)

La sezione II del quadro RB, per l’indicazione dei dati relativi ai contratti, si dovrà compilare solo nel caso in cui gli immobili locati si trovino nella regione Abruzzo e siano concessi in uso a soggetti residenti nei comuni colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni siano state dichiarate distrutte o inagibili.

 

COMODATARI/SUBLOCAZIONE

Se chi concede l’immobile in “locazione breve” è il comodatario o l’inquilino, il reddito mantiene la natura di reddito diverso e come tale andrà dichiarato nel quadro RL con la possibilità di assoggettarlo a cedolare secca.

I corrispettivi derivanti dalla sublocazione breve dovranno essere indicati da tali soggetti al rigo RL10.

Se si intende optare per l’applicazione della cedolare secca si dovrà procedere nel seguente modo:

• Barrare la colonna 3,
• Riportare quindi l’importo del canone in colonna 4 (in presenza di intermediari la casella “importo corrispettivo” della CU2018),
• La colonna 5 non va compilata in quanto nel canone lordo sono incluse le spese.

In tale ipotesi, il 21% dell’importo indicato in colonna 4 andrà riportato nel quadro LC al rigo LC1 colonna 2 “imposta cedolare secca 21%”.

Nel caso di applicazione del regime ordinario si procederà indicando in colonna 4 il canone percepito o certificato dall’intermediario ed in colonna 5 le eventuali spese ammesse in deduzione.

Invece, il proprietario dell’immobile (sublocato) dovrà dichiarare nel quadro RB il fabbricato concesso in comodato o locazione.

 

INTERMEDIARI

Qualora la locazione sia stata oggetto di intermediazione ed in particolare quando l’intermediario incassa il canone dal locatario, il corrispettivo che l’intermediario riversa al locatore è soggetto a ritenuta del 21%.

La ritenuta è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve, comprensivo della provvigione trattenuta dall’intermediario sul canone riversato al locatore.

Non devono essere assoggettati a ritenuta:

• Eventuali penali o caparre o depositi cauzionali;
• Le somme corrisposte per le spese per servizi accessori nel caso in cui tali spese siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Gli intermediari che effettuano la ritenuta, sono tenuti al rilascio della Certificazione Unica al locatore. Le istruzioni al modello Redditi precisano che “il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2017 va indicato in dichiarazione anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito o, se percepito, la Certificazione Unica non è stata rilasciata; mentre se il corrispettivo è stato percepito nel 2017 ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2018, la tassazione va rinviata all’anno in cui la locazione è effettivamente effettuata. Il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo”.

Per il locatore, la ritenuta operata dall’intermediario è a titolo d’imposta se in dichiarazione dei redditi o all’atto della registrazione del contratto opta per l’applicazione della cedolare secca; altrimenti è a titolo d’acconto.

Se il contratto con l’intermediario è sottoscritto da un solo comproprietario dell’immobile locato, e conseguentemente la ritenuta sia stata operata e certificata esclusivamente nei suoi confronti, solo egli potrà scomputare dal proprio reddito la ritenuta subita. Gli altri comproprietari potranno comunque optare, per il reddito di propria spettanza (pro-quota), per l’applicazione del regime della cedolare secca o il regime di tassazione ordinario.

 

COMPILAZIONE DEL QUADRO LC “CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI”

Vediamo ora come compilare il quadro LC1 sulla base delle novità introdotte per le locazioni brevi.

In colonna 1 coloro che hanno optato per la cedolare secca nel quadro RB dovranno riportare l’ammontare dell’imposta dovuta indicata al rigo RB11 colonna 3.

In colonna 2, per il comodatario o inquilino che ha optato per la cedolare secca su redditi da locazione breve nel quadro RL, andrà riportato il 21% dell’importo indicato al rigo RL10 colonna 4.

In colonna 3 si riporta la somma delle due colonne precedenti.

In colonna 4 riportare le ritenute applicate dall’intermediario immobiliare (campo 15 della CU2018, ad esclusione di quelle per le quali risulta barrata la casella 4 “per il 2018” da dichiararsi quindi nel 2019).

In colonna 5 riportare la differenza tra l’imposta dovuta e le ritenute (colonna 3 – colonna 4).

In colonna 6 indicare l’eventuale eccedenza a credito dalla dichiarazione dei redditi precedente.

In colonna 7 va indicata l’eccedenza di versamenti della cedolare secca già utilizzata in compensazione.

In colonna 8 sommare gli acconti versati direttamente o trattenuti dal sostituto d’imposta per l’anno 2017.

Riportare in colonna 9 eventuali acconti dovuti e non versati per il sussistere di eventi eccezionali.

Si procede quindi al calcolo dell’imposta sostitutiva a debito (col. 13) ovvero a credito (col.14) attraverso il seguente calcolo:

colonna 5 (se positiva) – colonna 6 + colonna 7 – colonna 8 – colonna 10 + colonna 11 + colonna 12

Va detto che le colonne da 10 a 12 si compilano solo in caso di dichiarazione integrativa o correttiva del mod. 730/2018 o Redditi 2018.