Già da tempo si chiedeva di applicare il regime agevolato della cedolare secca anche agli affitti dei negozi e ora, con la nuova Legge di stabilità 145/2018, tale misura è stata approvata. Dal 1° gennaio 2019 sui contratti di locazione dei locali commerciali si pagherà il 21% di imposta, rispettando condizioni ben definite.

L’agevolazione rappresenta un vantaggio per tutti coloro che possiedono immobili locati e, soprattutto, per quei contribuenti i cui redditi si collocano nell’ultimo scaglione IRPEF i quali avranno un notevole risparmio fiscale.

Gli stessi, infatti, potranno versare un’imposta sostitutiva del 21% sul canone di locazione alternativamente alla tassazione ordinaria prevista per le persone fisiche. In buona sostanza con un’unica imposta si sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali IRPEF, l’imposta di bollo e l’imposta di registro.

A trarne beneficio non saranno soltanto i proprietari di immobili locati a fini commerciali, ma anche lo Stato che potrà così contrastare l’evasione fiscale.

Stando a quanto disposto dal comma 59 della Legge di bilancio, i contratti di locazione agevolabili devono soddisfare determinati requisiti che di seguito andremo ad analizzare.

Requisito soggettivo

L’opzione per la cedolare secca attualmente è rivolta alle sole persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (es. usufrutto), che non concedono in locazione l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Oggetto del contratto

L’oggetto del contratto deve essere un’unità immobiliare classificata in catasto come C/1 (negozi e botteghe). La superficie dell’immobile deve essere inferiore a 600 mq da cui vanno escluse le pertinenze e relative pertinenze locate congiuntamente. Per cui, dal calcolo della superficie, dovranno essere scomputate, per esempio, le cantine, i garage, i magazzini, i posti auto, ecc.

Stipula del contratto

La legge di bilancio prevede che la cedolare secca sia applicata ai soli contratti di affitto stipulati nel 2019, pertanto, saranno esclusi da tale agevolazioni tutti i contratti in corso alla data del 1° gennaio 2019. Inoltre, il legislatore ha previsto che anche per i contratti in essere alla data del 15 ottobre 2018 non sarà possibile aderire al nuovo regime, in modo da evitare la c.d. risoluzione strumentale del contratto.

Adesione alla cedolare secca

Per richiedere l’opzione per la cedolare secca bisogna presentare il modello RLI entro 30 giorni dalla decorrenza del contratto, che solitamente coincide con la data di stipula. In presenza di affitti pluriennali sarà possibile optare per tale regime anche negli anni successivi dovendo però versare le imposte di registro e di bollo.

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per tutta la durata del contratto o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, così come è possibile, in caso di proroga del contratto, confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga.

Nonostante l’estensione dell’applicazione della cedolare secca rappresenti una grande opportunità, non bisogna dimenticare un aspetto altrettanto importante: optare per tale regime implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se lo stesso è previsto nel contratto.