Con la sentenza n. 8454 del 27 marzo 2019, la Corte di Cassazione si è pronunciata in materia di prelazione agraria, decidendo su un interessante caso avente, come oggetto del contendere, la cessione di alcuni terreni agricoli ed un contratto per persona da definire.

Il caso

Nell’anno 2005, alcuni soggetti stipulano un contratto preliminare di compravendita per persona da nominare relativo ad alcuni terreni agricoli e lo comunicano ai soggetti potenzialmente interessati all’esercizio della prelazione agraria.

Così come previsto dalla legge, entro il termine di decadenza di trenta giorni dalla notifica, un’operatrice agricola, proprietaria di un fondo confinante, manifestava l’interesse ad esercitare il proprio diritto, mostrando interesse per l’acquisto.

Solo dopo un anno, però, l’operatrice invitava i promittenti venditori alla stipula del contratto definitivo, contratto che, i predetti, stipulavano dopo qualche mese con una SRL agricola.

Pertanto, la confinante agiva in giudizio per vedere riconosciuto il proprio diritto di prelazione che, a suo dire, era stato violato, mentre acquirenti e venditori resistevano, sostenendo la legittimità delle condotte tenute.

Il Tribunale, in primo grado, rigettava la domanda dell’operatrice agricola, sostenendo che non erano stati provati i presupposti per l’esercizio della prelazione agraria, sia con riferimento alla qualifica di CD che alla proprietà di un terreno confinante a quello oggetto di causa.

In senso contrario, invece, si pronunciava la Corte d’Appello, che dichiarava sussistenti i requisiti richiesti per l’esercizio della prelazione e inefficace il relativo contratto di compravendita stipulato.

La pronuncia della Cassazione

Chiamata a decidere sulla controversia, la Corte di Cassazione ha ritenuto legittima la compravendita avvenuta tra le parti in barba al diritto di prelazione della confinante.

Secondo gli Ermellini, a nulla valgono le doglianze della stessa, la quale ha invitato alla stipula i proprietari a distanza di quasi un anno dalla manifestazione della volontà di esercitare la prelazione agraria, ben oltre, quindi, il termine trimestrale previsto dalla legge.

Inoltre, i giudici ne approfittano per ribadire un principio fondamentale, che era stato contestato dall’operatrice agricola, la quale riteneva non essere intervenuta alcuna legittima comunicazione del preliminare di vendita, in quanto il contratto trasmesso era stato stipulato per persona da nominare, risultando così privo dei requisiti essenziali previsti dall’art. 8, comma 4 della L. 590/1965, il quale richiede che siano comunicati all’avente diritto alla prelazione:

• il nome dell'acquirente;
• il prezzo di vendita;
• le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione.

Secondo la Cassazione, però, tale disposizione deve essere interpretata in maniera ampia, in quanto se è vero che l’affittuario deve essere edotto di chi sia il potenziale compratore, anche al fine di operare valutazioni circa la qualità dello stesso, “identico interesse non ha il proprietario coltivatore diretto di fondo confinante, in quanto, per effetto del mancato esercizio del diritto di prelazione, egli non subentra in alcun rapporto giuridico con il nuovo proprietario del fondo, sicché è valida la comunicazione della proposta di alienazione del fondo che venga fatta al proprietario coltivatore diretto di fondo confinante, senza l’indicazione del nome del terzo acquirente (Cfr. Cass. n. 7768/2003)”.

Pertanto, secondo quanto affermato dalla Corte, in caso di prelazione del confinante, non è necessario che in fase di comunicazione della potenziale vendita il proprietario comunichi l’identità del possibile acquirente, vista la sostanziale indipendenza dal fondo e dalle attività di potenziale acquirente e potenziale esercente il diritto di prelazione.

Concludendo, quindi, la trasmissione di un preliminare di compravendita per soggetto da nominare è attività idonea all’esperimento dell’obbligo di comunicazione ai fini della prelazione e da tale data decorrono tutti i termini e gli obblighi delle parti: per questo, la richiesta di stipulare il contratto definitivo, dopo un anno dalla richiamata manifestazione di interesse, rappresenta un’attività illegittima, in quanto avvenuta ben oltre il termine trimestrale previsto dalla legge.