La divisione dei patrimoni immobiliari si configura con particolare frequenza nel caso di immobili abitativi, in particolare quando gli immobili sono adibiti ad abitazione di singoli comproprietari in quanto vi è, inevitabilmente, una collisione di interessi tra i diversi comproprietari per la gestione e la manutenzione dell’immobile.
In questo ed altri casi, trovato l’accordo tra i comproprietari sull’assegnazione degli immobili e sui valori di conguaglio che l’assegnatario dovrà eventualmente riconoscere agli altri comproprietari, è possibile procedere alla divisione.
Sulla base di un orientamento ormai consolidato e recentemente confermato dalla Cassazione nella Sentenza 20736/2019, la divisione non rappresenta una cessione della quota di comproprietà (sentenze conformi Cass. 17866/2010, 20119/2012, 17512/2017 e 7606/2018).
Però, è bene ricordare che, anche se l’atto di divisione è un atto dichiarativo soggetto all’imposta di registro all’1%, non è detto che su una parte dei valori in esso indicati non sia applicabile anche l’imposta proporzionale tipica degli atti traslativi.
Infatti, in base all’art. 34, comma 2, D.P.R. n. 131/1986, qualora il conguaglio convenuto in favore del condividente sia superiore al 5% rispetto al valore della propria quota di diritto, sull’eccedenza si applica l’aliquota propria dei trasferimenti immobiliari.
La quota di diritto è la quota di contitolarità che appartiene al condividente sulla massa comune, mentre la quota di fatto rappresenta il valore del bene assegnato al condividente mediante la divisione.
Il valore di conguaglio è dato quindi dalla differenza tra la quota di diritto e la quota di fatto assegnata al condividente. Esso rappresenta il differenziale di valore conseguente all’assegnazione ad uno dei condividenti di un bene della massa di valore inferiore a quello che gli spetterebbe.
Nel determinare il quantum di questo differenziale concorrono anche gli eventuali accolli di debiti della comunione.
Nel caso trattato dalla Cassazione è stato quindi ribadito che, quando il valore assegnato al condividente è unicamente rappresentativo del valore della quota di diritto, l’imposta di registro del 1% si applica sul valore complessivo del bene oggetto di assegnazione.
Qualora invece il valore corrisposto al condividente eccedesse il 5% quello della propria quota di diritto, oltre al pagamento dell’imposta nella misura del 1% determinata sul valore complessivo del bene, si dovrà procedere all’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari limitatamente al solo valore eccedente.
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