Con la Risposta ad Interpello n. 810 del 15 dicembre 2021, l’Agenzia delle Entrate ha fornito una importante precisazione che rafforza il concetto in base al quale, per determinare l’indipendenza funzionale di un appartamento inserito all’interno di un complesso residenziale plurifamiliare, risulti indispensabile verificare la titolarità delle bollette legate all’approvvigionamento delle diverse forniture.

In particolare è stato precisato che qualora la proprietà individuale degli impianti di fornitura sia limitata al tratto che parte dalle singole abitazioni ed arriva al contatore (contatore a defalco), mentre la restante parte della tratta fino all’allacciamento condominiale risulti essere di proprietà indivisa, la qualifica di indipendenza funzionale non viene rispettata.

Unità immobiliare funzionalmente indipendente

Come noto, ai fini della definizione di unità immobiliare funzionalmente indipendente avente uno o più accessi autonomi dall’esterno sito all’interno di edifici plurifamiliari, il Legislatore è intervenuto modificandone i requisiti richiesti dal comma 1-bis dell’articolo 119 del D.L. 34/2020.

Infatti, successivamente a tale intervento legislativo (articolo 1, comma 66, lettera b) della Legge n. 178/2020), a partire dal 1° gennaio 2021, “un’unità immobiliare può ritenersi "funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

• impianti per l'approvvigionamento idrico;
• impianti per il gas;
• impianti per l'energia elettrica;
• impianto di climatizzazione invernale”.

Inoltre, per essere qualificato come tale, l’immobile deve verificare la contestuale sussistenza del requisito della indipendenza funzionale e dell’accesso autonomo dall’esterno, a nulla rilevando che l’edificio plurifamiliare, di cui fa parte, risulti costituito o meno in condominio.

Precisiamo, infine, che l’accesso autonomo sussiste anche qualora, per arrivare ad esso, si debba attraversare uno spiazzo, un cortile o un ingresso di non proprietà esclusiva.

Tutto ciò premesso, si precisa che a seguito della Risposta fornita dall’Amministrazione Finanziaria, per rispettare il requisito dell’indipendenza funzionale dell’unità immobiliare, secondo quanto previsto dalla disciplina del superbonus 110%, la proprietà degli impianti di approvvigionamento deve risultare esclusiva e totalitaria; pertanto, le bollette riferite alle diverse forniture erogate dovranno riportare l’intestazione del proprietario dell’immobile.