Con la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale dell’Emilia Romagna n. 189/20/2015, i giudici di secondo grado hanno sostenuto che nel caso in cui un terreno venga ceduto come pertinenza dell’immobile, il quale viene demolito e successivamente ricostruito con la medesima volumetria, l’operazione non genera una plusvalenza tassabile. 

L’operazione si configura come un intervento di ristrutturazione e non di nuova costruzione e, pertanto, la compravendita ha effettivamente ad oggetto l’edificio e non il terreno sul quale esso sorge.

La vicenda riguarda l’acquisto di un’immobile che l’acquirente ha demolito completamente, procedendo poi con la ricostruzione dello stesso, nella stessa sagoma del precedente. L’Ufficio, sosteneva che l’effettivo oggetto della cessione doveva essere identificato nell’area edificabile su cui insiste l’immobile demolito, con la conseguente tassazione della plusvalenza generata in capo al venditore.

L’Agenzia è giunta alla seguente conclusione, in quanto l’immobile oggetto della cessione è stato demolito dall’acquirente per poi essere ricostruito completamente nuovo. Inoltre, la parte venditrice aveva richiesto i permessi amministrativi per la demolizione, di cui ha poi usufruito la parte acquirente la quale svolge attività di costruzione di edifici.

Le doglianze del contribuente venivano respinte dalla Commissione Tributaria Provinciale, per poi essere accolte dai giudici di secondo grado.

Nella sentenza emessa in secondo grado è stato evidenziato, in primo luogo, che il legislatore, all’art. 3, comma 1 del D.P.R. 380/01, ha incluso tra gli interventi di ristrutturazione edilizia, anche la totale demolizione del fabbricato, con la successiva ricostruzione fedele dello stesso, fatte salve solamente le innovazioni necessarie per adeguare l’edificio alla normativa antisismica.  Per interventi di nuova costruzione si intendono, infatti, quelli che non rispettano la sagoma del precedente edificio, fattispecie non verificatasi nel caso di specie.

Pertanto, secondo il Collegio, l’oggetto della compravendita è identificabile nell’immobile con relativa area pertinenziale sul quale è stato effettuato un intervento di ristrutturazione e non nell’area edificabile sottostante. Per di più, a nulla rileva il fatto che la procedura amministrativa per la demolizione sia stata inizialmente predisposta dalla parte venditrice e successivamente trasferita alla parte acquirente.

Sulla medesima questione, segnaliamo le recenti sentenze della Corte di Cassazione n. 4150/14 e 15629/14, entrambi favorevoli al contribuente. Come successivamente precisato nell’interrogazione parlamentare del 31 Luglio 2014, il Ministero delle Finanze si è riservato di seguire gli sviluppi giurisprudenziali in merito.