L’acquisto di un fabbricato rurale da parte di un soggetto che non esercita attività agricola, è motivo sufficiente per far perdere il requisito di ruralità dello stesso, ai fini dell’imposta di registro. È quanto stabilito dalla Cassazione con la sentenza n. 25560 depositata lo scorso 3 dicembre.

La vicenda trae origine dall’emissione di un avviso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate nel quale veniva rettificato in aumento il valore di un fabbricato oggetto di rogito notarile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. L’ufficio sosteneva che il valore dichiarato nell’atto non era congruo a quello di mercato, in quanto il fabbricato non godeva più delle caratteristiche di ruralità. Il contribuente aveva impugnato l’avviso di accertamento dinnanzi ai giudici di primo grado, i quali hanno ritenuto legittima la richiesta dell’Ufficio. Veniva poi proposto ricorso avverso la sentenza di primo grado, respinto dai Giudici di appello.

Il contribuente aveva impugnato la sentenza emessa dai Giudici di seconde cure deducendo una serie di motivi, fra cui la violazione e falsa applicazione dell’art. 9 del D.L. 557/1993 e sue modificazioni, in quanto la CTR sosteneva erroneamente che un fabbricato rurale perde le caratteristiche di ruralità nel momento in cui l’acquirente del fabbricato non è in possesso dei requisiti soggettivi.

I giudici rigettavano il ricorso, in quanto ritenuto infondato. Nello specifico, alla luce della normativa vigente nel 2005, hanno osservato che i fabbricati rurali per essere considerati tali, devono soddisfare una serie di requisiti dettati dal sopra citato art. 9. Al comma 3, infatti, viene stabilito espressamente che ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali, i fabbricati o porzioni di essi destinati a edilizia abitativa devono soddisfare una serie di requisiti oggettivi e soggettivi, fra i quali:

• Il fabbricato deve essere posseduto dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, ovvero detenuto dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che in forza di altro titolo conduce il terreno cui l’immobile viene dichiarato asservito o dai familiari conviventi a loro carico risultanti dalle certificazioni anagrafiche (requisito soggettivo);
• L’immobile deve essere utilizzato dai soggetti di cui sopra, sulla base di un titolo idoneo, ovvero dai dipendenti esercenti le attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o determinato per più di 100 giornate annue, ovvero dalle persone addette all’alpeggio in zone montane (requisito di utilizzo).

In conclusione, i Giudici hanno sostenuto che l’acquirente deve esercitare un’attività agricola al fine di mantenere la ruralità del fabbricato; in caso contrario, vengono a mancare le condizioni soggettive in capo al nuovo proprietario, e, ai fini delle imposte, non può tenersi conto dell’originaria qualifica rurale del fabbricato.

Si ricorda che alla luce della normativa attuale un fabbricato può essere considerato rurale (quindi usufruire delle relative agevolazioni fiscali) al sussistere di entrambi i seguenti requisiti:

- deve rispettare le caratteristiche elencate nell’art. 9, comma 3 (abitativo) o 3 bis (strumentale) di cui al D.L. 557/93.

- deve essere accatastato in A/6 (abitativo) o D/10 (strumentale), oppure nelle risultanze catastali deve essere inserita la postilla della ruralità.

In assenza di tali requisiti il fabbricato non può essere considerato rurale ai fini fiscali.