Il trasferimento di un fondo agricolo può essere effettuato anche tramite l’acquisizione delle quote di una società che detiene nel suo patrimonio il predetto immobile. In questa ipotesi, infatti, l’acquirente delle quote o azioni che compongono il capitale sociale diviene proprietario (si tratta di proprietà di secondo grado) della società e, conseguentemente, del terreno.

Si ricorda che il trasferimento di fondi agricoli è oggetto di agevolazioni in tema di imposte di registro grazie alla disciplina della Piccola Proprietà Contadina (catastale 1%, imposta di registro e ipotecaria in misura fissa) dettata l’art. 2, comma 4-bis, del D.l. n. 194/2009. Secondo tale disposizione l’acquirente del fondo, che sia in possesso dei requisiti di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, iscritto nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, è soggetto alle imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa ed all’imposta catastale nella misura dell’1%.

Questa agevolazione spetta anche alle società che nella denominazione/ragione sociale riportano l’indicazione di “società agricola”, che hanno quale oggetto sociale l’esercizio esclusivo delle attività agricole di cui all’art. 2135 c.c. e che rispettano le seguenti requisiti:

• per le società di persone è necessario che abbiano almeno un socio con la qualifica di Iap;
• per le società di capitali è necessario che, invece, abbiano almeno un amministratore con la qualifica di Iap.    

Tuttavia, come detto poco sopra, il fondo agricolo può essere acquistato anche tramite l’acquisizione delle quote di una società che abbia nel suo patrimonio il fondo. In questa ipotesi l’operazione è soggetta ad imposta fissa non dovendo, quindi, essere dovuta nemmeno l’imposta catastale dell’1%.

Non bisogna, però, dimenticare che la cessione di quote comporta alcune importanti conseguenze che necessitano di una approfondita valutazione:

• col sub ingresso nella società le passività pregresse si riversano sui soci che ne subiscono le conseguenze;
• le plusvalenze latenti, se si tratta di società diverse dalle società semplici, comporteranno un esborso di imposte a cui i nuovi acquirenti non potranno sottrarsi;
• la tassazione della plusvalenza sulle quote (capital gain) viene ammorbidita mediante la rivalutazione, assolvendo l’imposta sostitutiva attualmente fissata nella misura dell’8% per le partecipazioni qualificate (superiori al 20% per le società di capitali e del 25% per quelle di persone), ovvero del 4% per quelle non qualificate (entro il prossimo 30 giugno 2015 è prevista una riapertura dei termini);
• l’acquisto delle quote delle società in luogo del terreno singolarmente considerato comporta vantaggi gestionali tra cui: non cambia la partita Iva, le autorizzazioni per lo svolgimento dell’attività (PAC, UMA, ASL, GSE ecc.), i rapporti di lavoro e commerciali.                              

In merito alla problematica in esame, evidenziamo che l’Agenzia delle Entrate potrebbe riqualificare l’atto considerandolo vendita di terreno agricolo (applicazione imposta di registro al 12%), anziché trasferimento di quote.

Ciò alla luce di quanto previsto dall’art. 20 del D.P.R. 131/86, in base al quale l’imposta deve essere applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponde il titolo o la forma apparente.

Illuminante, a questo riguardo, lo studio n. 170/2011/T del Consiglio Nazionale del Notariato il quale sottolinea che l’acquisto delle quote anziché del fondo è una ipotesi di legittima scelta negoziale. Se l’Agenzia delle Entrate non riconosce tale possibilità, prevedendo la tassazione della cessione delle quote come se fosse un trasferimento del terreno, altera la logica sistematica delle disposizioni normative volute dal legislatore fiscale (l’Agenzia delle Entrate, prevedendo la tassazione della cessione di quote come se fosse un trasferimento del terreno, disconosce, in parte, quanto disposto dall’art. 11 del Dpr n. 131/1986).

La scelta dello schema di acquisto di quote anziché di acquisto del fondo agricolo non è sindacabile da parte dell’Agenzia ai sensi dell’art. 20 Dpr n. 131/1986, né può essere considerato come un atto diretto ad aggirare le norme impositive o ad abusare di norme agevolative.