Da sempre, l’Agenzia delle Entrate svolge attività di accertamento sugli atti di compravendita immobiliare, allo scopo di rideterminarne al rialzo il valore ai fini dell’imposta di registro.
Tuttavia, la prassi più recente vede la diffusione di una modalità anomala ed inconsueta: la rideterminazione del valore dell’operazione viene svolta senza alcun sopralluogo, ma solamente utilizzando le informazioni e i dati contenuti nella perizia di stima redatta da un tecnico incaricato da una delle parti.
L’accertamento, infatti, parte con la convocazione di venditore ed acquirente da parte dell’Ufficio per acquisire informazioni e documenti su come sia stato, di fatto, determinato il prezzo di compravendita.
Spesso, una delle parti produce una perizia di stima dell’immobile, volta a dimostrare la corretta determinazione del valore dichiarato nell’atto di cessione. Sulla base di tale documento, però, l’Agenzia provvede a rettificare il valore della compravendita ed accertare una maggiore imposta dovuta.
Ciò avviene in quanto l’Ufficio parte da alcuni elementi contenuti nella perizia, come la superficie del fabbricato o la presenza di contratti di locazione, per rideterminare gli importi utilizzando parametri oggettivi come le quotazioni OMI, la capitalizzazione dei redditi di locazione o la media dei risultati delle predette metodologie.
L’articolo 51 del DPR 131/1986 stabilisce che, ai fini della rettifica del valore dell’immobile dichiarato nell’atto di compravendita, oltre che al prezzo emergente da apposite perizie redatte nello stesso periodo e nei tre anni antecedenti, l’ente impositore può fare riferimento al prezzo comunemente praticato in commercio nel medesimo contesto territoriale e nello stesso periodo temporale, ma anche alla redditività netta degli immobili capitalizzati al tasso applicato mediamente alla data dell’atto.
Tali operazioni, però, presuppongono la conoscenza della situazione di fatto, la quale generalmente richiede un sopralluogo, al fine di riscontrare tutti gli elementi necessari al fine di operare una corretta valutazione del valore.
Nella maggior parte dei casi, invece, accade che gli uffici ignorino elementi e circostanze che sono stati decisivi nella valutazione del tecnico nella determinazione di un valore più basso.
Operare una rideterminazione del valore di una compravendita sulla base della sola superficie dell’immobile può non tenere conto di spese sostenute per interventi di ristrutturazione o di eventuali problemi all’immobile che ne giustifichino un minor valore. E lo stesso può valere nel caso di stima di maggior valore, se non si sia tenuto conto, ad esempio, dei canoni di locazione.
Com’è facile immaginare, tale condotta dell’Agenzia è quantomeno discutibile, in quanto pecca di superficialità nello svolgimento di analisi che andrebbero fatte con maggiore coscienza.
Nel caso di ricezione di un avviso di accertamento che ridetermina il valore di una compravendita, comunque, si consiglia di interfacciarsi prima con l’Ufficio al fine di chiarire la posizione, tramite un’istanza di autotutela o un accertamento con adesione. Solo una volta esperito senza esiti tale importante passaggio, ove necessario, si dovrà ricorrere al giudice tributario.
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