Il contratto di Rent to Buy è un contratto tipico regolamentato dalla Legge n. 133/2014 il cui scopo è quello di permettere al soggetto interessato all’acquisto di un immobile di generare equity, vale a dire il livello di capitale proprio iniziale richiesto dagli istituti di credito al fine della concessione di un mutuo.

Detta tipologia contrattuale è anche conosciuta con il nome di “contratto di godimento”, in funzione della successiva alienazione, posto che è composto da due fasi; la fase iniziale, in cui il concessionario-futuro acquirente viene immesso immediatamente nel godimento del bene e la successiva fase in cui può essere esercitata l’opzione di acquisto.

Quest’ultima fase è solo eventuale, non avendo il concessionario-futuro acquirente alcun obbligo di acquistare il bene.

Proprio per essere il contratto di Rent to Buy contraddistinto da due differenti fasi, il canone dovuto si articola in due diverse componenti che vanno necessariamente precisate nell’atto; una parte è imputata ad acconto sul prezzo della futura compravendita e l’altra parte è imputata a corrispettivo della locazione.

La ratio si rinviene nell’esigenza di sapere quale sia l’importo che deve essere restituito al concessionario-futuro acquirente in caso di mancato esercizio dell’opzione di acquisto. Al verificarsi di tale ipotesi, infatti, il proprietario concedente ha diritto a trattenere unicamente l’importo versato quale corrispettivo della locazione.

Oggetto del contratto di Rent to Buy può tessere tanto un immobile urbano quanto un terreno agricolo. In questo secondo caso, occorre tenere in debita considerazione la problematica concernente la prelazione agraria, essendo necessario un insediamento stabile e non precario del concessionario-futuro acquirente per escludere il diritto di prelazione del proprietario confinante.

A tal fine, è consigliabile che il concessionario-futuro acquirente, ove interessato, eserciti l’opzione di acquisto non prima di un anno dall’inizio della conduzione del fondo rustico.

Il contratto di Rent to Buy soggiace all’obbligo di trascrizione nei pubblici registri immobiliari e tale adempimento garantisce al concessionario-futuro acquirente un effetto prenotativo sul bene. Ciò in quanto l’effetto traslativo della proprietà ha efficacia retroattiva, ossia è come se si fosse verificato al momento della sottoscrizione del contratto di Rent to Buy. 

Infine e non da ultimo, il Rent to Buy viene spesso confuso con l’affitto con riscatto, seppur trattasi di due istituti giuridici che presentano delle differenze sostanziali.

Nell’affitto con riscatto vi è un contratto di locazione a cui è collegato un contratto di opzione di acquisto, così che tutte le somme vengono versate a titolo di canone di locazione e riconvertite, in tutto o in parte, in acconto sul prezzo di compravendita solo nel caso di esercizio dell’opzione di riscatto.

Ne consegue che, mentre il Rent to Buy, come già sopraesposto, facilita la concessione di un mutuo da parte dell’istituto di credito tramite la prova dei pagamenti effettuati a titolo di acconto sul prezzo di compravendita, l’affitto con riscatto non genera equity e ha unicamente la funzione di rateizzazione del prezzo di acquisto del bene.

In sostanza, nell’affitto con riscatto il proprietario dell’immobile si sostituisce alla banca, concedendo al soggetto interessato all’acquisto del bene un pagamento rateizzato.

In conclusione, ove interessati all’acquisto di un bene immobile, è utile interrogarsi su quale tipologia contrattuale sia da preferire a seconda delle esigenze sottese al potenziale acquirente.

 

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