L’alluvione che ha colpito diverse zone della Regione Emilia-Romagna causando ingenti danni non solo ai singoli privati ma anche agli imprenditori, solleva, tra gli altri, il tema di quali siano le tutele legali azionabili dagli affittuari di fondi rustici che abbiano perso buona parte della loro produzione a causa di questa calamità naturale.

Prima di entrare nel vivo della trattazione, occorre soffermarsi sul concetto di caso fortuito e sull’analisi del suo collegamento negoziale con le cose di cui si abbia la custodia.

Il caso fortuito è un evento naturale, o ad esso assimilato, imprevedibile ed inevitabile che, in quanto tale, non può essere imputato al soggetto che abbia in custodia il bene. Il caso fortuito è, infatti, paragonabile ad una fatalità idonea ad escludere qualsiasi responsabilità del custode del bene.

Tale principio, se applicato alla disciplina dell’affitto di fondo rustico, comporta che l’affittuario, in quanto custode del fondo rustico e degli eventuali fabbricati strumentali sullo stesso insistenti, sia esente da responsabilità ogniqualvolta la cosa detenuta in custodia abbia provocato danni in conseguenza del verificarsi di un caso fortuito.

Ciò premesso, preme ora analizzare quali siano i rimedi esperibili dall’affittuario la cui produzione sia andata perita in tutto o in parte a causa di un evento fortuito.

A tal fine, l’art. 5 della Legge n. 11/1971, che ha sostituito il previgente art. 4 della Legge n. 567/1962, sancisce espressamente il diritto degli affittuari di ottenere una riduzione del canone di affitto qualora le avversità atmosferiche o le calamità naturali nella loro zona agraria di riferimento abbiano danneggiato gravemente le coltivazioni, provocando il perimento del raccolto in misura non inferiore al 30% della normale produzione.

L’effettiva percentuale di riduzione del canone di affitto viene determinata dalla Commissione tecnica provinciale, tenuta a pronunciarsi entro sessanta giorni dal termine dell’annata agraria.

Qualora, al contrario, le avversità atmosferiche o le calamità naturali abbiano causato il perimento o la mancata percezione dei frutti in misura pari almeno alla metà della normale produzione, la stessa Commissione tecnica provinciale deve, al contrario, deliberare in via d’urgenza le percentuali di riduzione del canone di affitto entro trenta giorni dall’individuazione delle zone colpite. In questo caso, il canone d’affitto dovrà essere ridotto del 35% se il danno subito è pari alla metà della normale produzione ed in misura proporzionale qualora siano stati riscontrati danni superiori.

Se l’art. 5 della Legge n. 11/1971 è stato dettato con specifico riguardo ai danni da avversità atmosferiche o da calamità naturali, l’art. 12 della Legge n. 567/1962 si riferisce, invece, ai pregiudizi scaturenti da un qualsiasi caso fortuito, non soltanto quello straordinario come può essere una calamità naturale, ma anche quello ordinario. Per la determinazione della percentuale di riduzione del canone che l’affittuario può domandare alla parte concedente, l’art. 12 della Legge n. 567/1962 richiama gli artt. 1635 e 1636 C.C.

Più nel dettaglio, se il perimento dei frutti non ancora percepiti o la mancata produzione si verifichino a causa di un evento imprevedibile ed inevitabile in misura non inferiore ad un terzo della normale produzione, l’affittuario ha diritto ad una riduzione del fitto che, con riguardo ai contratti di durata superiore ad un’annualità, non può essere superiore alla metà di quanto dovuto.  

Unico limite alla possibilità di chiedere una riduzione del fitto si verifica qualora la perdita subita possa essere compensata con i precedenti raccolti. 

Nella determinazione delle percentuali di riduzione del canone di affitto occorre, inoltre, tenere conto degli indennizzi che l’affittuario abbia già ricevuto o potrebbe ricevere in relazione alla perdita subita a causa dell’evento fortuito.

Tuttavia, tale ulteriore garanzia impone di attendere la conclusione del contratto di affitto per poter ottenere una riduzione, tramite conguaglio, del canone dovuto. Per tale ragione l’autorità giudiziaria, su istanza dell’affittuario, può sempre dispensarlo provvisoriamente dal pagamento di una parte del fitto in proporzione alla perdita subita.

In conclusione, gli affittuari che abbiano subito danni alle colture a causa di una calamità naturale o di un’avversità atmosferica e che non intendano attendere il pronunciamento della Commissione tecnica provinciale circa la percentuale di riduzione del canone da applicare, è preferibile che si accordino direttamente con la parte concedente al fine della rinegoziazione del contratto di affitto di fondo rustico. La ratio si rinviene nell’esigenza di riequilibrare le posizioni sperequate dei contraenti, posto che alla diminuzione di godimento del bene locato deve necessariamente conseguire una riduzione della controprestazione, altrimenti configurandosi un indebito arricchimento della parte concedente.

Infine e non da ultimo, preme precisare come l’evento fortuito debba colpire i frutti prima della loro separazione dal suolo, così che è esclusa la garanzia nell’ipotesi in cui non si sia potuto vendere il prodotto che fosse già stato raccolto.