Se il Comune muta unilateralmente la destinazione edilizia di un terreno senza comunicarlo al contribuente, questi deve comunque pagare l’imposta locale sull’area.

Lo ha deciso la CTR Sicilia con la sentenza n. 2993/2018 con cui ha accolto il ricorso dell’ente locale avverso la pronuncia di senso contrario prodotta dal giudice di primo grado.

Il caso

La controversia nasce da un avviso di accertamento emesso dal Comune di Agrigento nei confronti di un contribuente, il quale non aveva presentato la denuncia ICI e aveva omesso il relativo versamento dell’imposta.

Il contribuente si difendeva contestando la legittimità dell’avviso ed evidenziando che il terreno oggetto di controversia era un mero appezzamento di terreno incolto e non già un’area edificabile.

Inoltre, il Comune aveva mutato la destinazione urbanistica dell’area e ciò non era stato notificato al proprietario: sulla base di ciò, questi riteneva di non dover versare alcuna imposta.

Le decisioni dei giudici

Chiamati a pronunciarsi sulla questione, i giudici di primo grado hanno fatto proprie le ragioni del contribuente, disponendo l’annullamento dell’avviso di accertamento.

In senso diametralmente opposto, invece, si è espressa la CTR Sicilia, la quale ha evidenziato che la normativa che impone agli enti locali di comunicare la variazione della destinazione urbanistica di un terreno non prevede sanzioni specifiche in caso di inadempienza da parte del Comune.

Pertanto, come avvenuto nel caso di specie, la mancata comunicazione non libera il contribuente dall’obbligo di versare l’imposta. Tuttavia, rilevano i giudici, l’incertezza determinata dal comportamento dell’ente locale salva il proprietario dal pagamento delle sanzioni e dei relativi interessi moratori.

Il presupposto impositivo

Concludendo, giova ricordare che, ai fini ICI (ma tali principi sono oggi mutuabili anche per IMU e TASI), la qualificazione dell’oggetto dell’imposta e la determinazione dell’imponibile sono effettuate in base alla disciplina del D. Lgs. 504/1992.

Per quanto riguarda la qualificazione delle aree soggette ad ICI/IMU occorre fare riferimento al piano regolatore generale, in quanto l’art. 2 del richiamato D. Lgs. 504/1992 stabilisce che per area edificabile deve intendersi l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici vigenti.

In caso di costruzione di un fabbricato, la base imponibile ICI/IMU è data dal valore dell’area dalla data di inizio dei lavori fino all’inizio dell’utilizzo dell’edificio.

Se un fabbricato è fatto oggetto di demolizione o di lavori di recupero edilizio, l’area deve essere considerata come fabbricabile per tutta la durata dei lavori.

Sottolineiamo infine che, se qualificate come aree edificabili dal piano regolatore, sono soggette ad ICI/IMU e TASI anche le aree che non possiedono le dimensioni minime per poter essere edificate: ciò perché, come evidenziato più volte dalla Cassazione, la natura di tali terreni non viene meno e possono sempre essere accorpati ad altri fondi vicini o ceduti a terzi.

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