Continua la pubblicazione delle risposte agli interpelli sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Lunedì 17 settembre, l’Agenzia ha fornito indicazioni ai fini del computo del periodo decennale entro il quale è dovuta la rettifica dell’IVA detratta sull’acquisto e sugli interventi effettuati sui fabbricati.

Il caso

Una società aveva proceduto alla stipula di un contratto di locazione finanziaria avente ad oggetto degli immobili. Su tali immobili aveva successivamente stipulato un ulteriore contratto di locazione finanziaria per dei lavori di ristrutturazione. Entrambi i contratti prevedevano che l’opzione di acquisto fosse esercitabile alla stessa data (13/08/2022).

La società procedeva poi alla stipula di un terzo contratto di locazione finanziaria relativo ad altri immobili da assoggettare a riqualificazione ed adeguamento funzionale, prevedendo in tale accordo l’opzione d’acquisto in una data successiva (13/06/2031).

Sia i canoni di leasing pagati dalla società per gli immobili, sia i canoni percepiti a seguito della locazione degli stessi erano stati assoggettati ad IVA.

Ora, la società pensando di mutare il regime fiscale relativo alle locazioni attive, con l’applicazione del regime generale di esenzione previsto per la locazione degli immobili previsto dall’art. 10, comma 1, numero 8, del D.P.R. 633/72, si interrogava circa la necessità di effettuare le rettifiche alla detrazione dell’IVA previste dall’art. 19-bis2 del Decreto Iva.

Nella fattispecie, secondo il parere dell’interpellante, non si sarebbe dovuto procedere alla rettifica dell’IVA detratta sui beni ammortizzabili prevista dal 3° comma dell’art. 19-bis2 in quanto, il successivo comma 8 dispone che, per i fabbricati, la definizione del periodo decennale entro il quale è eventualmente necessario procedere alla rettifica, decorre dal momento dell’acquisto o di ultimazione.

Il parere dell’Agenzia

L’Agenzia, richiamando anche la risoluzione 178/E del 9 luglio 2009 citata anche dall’istante, ha ribadito che “la rettifica deve essere effettuata tenendo conto del momento di acquisto o ultimazione dei beni immobili da parte delle società scisse, a nulla rilevando le modalità di acquisizione degli stessi (acquisto-costruzione, in appalto-acquisizione, leasing)”.

Nel caso di contratto di leasing, l’Agenzia ha precisato con circolare 26/E del 2016 che “ai fini del computo decennale di rettifica della detrazione occorre, fare riferimento alla data di esercizio del diritto di acquisto del bene da parte della società utilizzatrice. È da tale momento, infatti, che a norma del suddetto art. 19-bis2, comma 8, del menzionato D.P.R. n. 633/1972, decorre il periodo decennale di “tutela fiscale”.

In tal caso però occorre valutare se i beni immobili possano considerarsi “sostanzialmente acquistati” prima della data di esercizio del diritto di acquisto in sede di riscatto finale. Tale circostanza si afferma possa configurarsi nel caso in cui il maxi-canone iniziale risulti di importo eccessivamente elevato rispetto all’ammontare totale della locazione finanziaria ed in altri casi similari.

In pratica, l’Agenzia segnala che il termine per l’esercizio dell’opzione di acquisto non deve essere un elemento formale del contratto, ma sostanziale, pertanto, suffragato anche da un valore di riscatto adeguato, tale da non rendere questa scelta l’unica di fatto possibile.

Nel caso in esame, tali ultime ipotesi non erano percorribili, pertanto l’Agenzia ha ritenuto escludere la necessità di operare la rettifica dell’IVA detratta.