È lecito il contratto di locazione quando una clausola prevede che gli oneri fiscali relativi all'immobile locato siano posti a carico del locatario?

La vicenda è stata oggetto di una recente pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione che, con sentenza n. 6882/2019, si è espressa in merito ad un contratto di locazione (non abitativa) che accollava il pagamento delle imposte locali a carico del conduttore.

Nel contratto in esame, le parti, con due distinte clausole contrattuali, hanno determinato il canone locativo in due diverse componenti:

• il canone d’affitto oggetto della pattuizione;
• una componente integrante il canone pattuito.

Nella scrittura impugnata dall’inquilino, in merito alla seconda componente di cui sopra, si legge che “nel corso dell’intera durata del contratto il conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati e al presente contratto tenendo conseguentemente manlevato il locatore relativamente agli stessi, il locatore sarà tenuto al pagamento delle tasse, imposte e oneri relativi al proprio reddito”.

Secondo la tesi del conduttore, tale clausola non poteva ritenersi valida, in quanto viola:

• i principi costituzionali dell’art. 53 del concorso alla spesa pubblica in ragione della capacità contributiva;
• l’art. 79 della legge 392/1978 che dispone che “È nulla ogni pattuizione diretta … ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti …”;
• il principio di intrasferibilità del carico tributario su un soggetto diverso rispetto a quello individuato dalla norma di legge. L’IMU infatti è dovuta dal solo possessore di diritto dell’immobile e non è considerato soggetto passivo l’utilizzatore.

I giudici hanno bocciato la tesi dell’inquilino poiché l’onere tributario (ICI-IMU) costituisce una componente che integra il canone locativo e non rappresenta una traslazione dell’obbligo tributario.

Inoltre, richiamando due storiche (e apparentemente contraddittorie) pronunce del 1985 (Cass. 5/1985 e 6445/1985), gli Ermellini hanno ricordato che la clausola che “riversi su un altro soggetto il peso della propria imposta” è considerata valida se la stessa ha la funzione di integrare il “prezzo” della prestazione negoziale e se l’imposta è stata pagata dal contribuente al Fisco.

In buona sostanza, ICI e IMU possono essere pagate anche dal conduttore dell'immobile se questo obbligo è previsto nel contratto di locazione.