La Legge di Bilancio per il 2019 non ha esteso la sospensione del potere di aumento dei tributi per le regioni e gli enti locali previsto dalla L. 208/2015. Pertanto, le amministrazioni locali avranno tempo fino al prossimo 28 ottobre per pubblicare sul sito del dipartimento delle finanze le nuove aliquote per l’anno 2019.

La normativa in tema di IMU prevede, per tale ragione, che l’acconto in scadenza il prossimo 17 giugno (insieme all’acconto TASI) sia calcolato sulla base delle aliquote dell’anno precedente. Pertanto, se non sono intervenute variazioni immobiliari nel primo semestre di quest’anno, i proprietari di immobili dovranno versare il 50% dell’imposta dovuta sulla base delle aliquote e delle detrazioni in vigore per il 2018.

Chi paga l’IMU

L’IMU è un’imposta dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) di un immobile sito sul territorio nazionale. Soggetto passivo IMU è anche l’ex coniuge assegnatario della casa coniugale.

Inoltre, sono soggetti all’imposta anche il locatario dei beni in leasing e i concessionari delle aree demaniali (art. 9 del D. Lgs. n. 23/2011).

Come detto, l’imposta è dovuta in caso di possesso di un immobile sito sul territorio dello Stato. Sono pertanto soggetti al pagamento anche i soggetti non residenti che possiedono immobili in Italia.

Immobili per i quali è dovuta l’imposta

L’imposta municipale unica è dovuta sugli immobili situati sul territorio dello Stato.

Sono previsti però dei casi di esenzione o riduzioni di imponibile e/o d’imposta che nel tempo sono stati implementati o modificati. Vediamo di seguito le possibili casistiche:

1. L’abitazione principale e relative pertinenze sono esenti da IMU tranne quando l’immobile ad uso abitativo rientra nelle cosiddette categorie di lusso: A1, A/8 e A/9. Per pertinenze si intendono quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (cantine), C/6 (box e posti auto) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), nella misura massima di una pertinenza per ciascuna delle sopra elencate categorie.

Se l’immobile rientra nelle “categorie di lusso” si applicano le aliquote e le detrazioni previste dalla delibera comunale.

2. Gli immobili assimilati all’abitazione principale seguono le regole dell’abitazione principale. Anche tali immobili, se non rientrano nelle categorie di lusso, sono esenti dall’imposta, mentre in caso contrario si applicheranno le riduzioni e le aliquote deliberate dall’amministrazione comunale. Rientrano tra questi:

• le unità immobiliari che appartengono a cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale per soci assegnatari o studenti universitari soci assegnatari anche senza requisito di residenza;
• i fabbricati destinati ad alloggi sociali;
• la casa coniugale assegnata all’ex coniuge a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione del matrimonio civile;
• l’unico immobile iscritto o iscrivibile nel catasto, come unica unità immobiliare, posseduto, e non locato, dal personale di Forze Armate, Polizia, Esercito e Vigili del Fuoco;
• l’unica e sola unità immobiliare ad uso abitativo (categoria catastale da A/1 ad A/9), posseduta dai cittadini italiani, non residenti in Italia, iscritti all’AIRE, già in pensione nei paesi residenti, a patto che non sia affittata o concessa in comodato e relative pertinenze;
• l’unità immobiliare ad uso abitativo posseduta da anziani o disabili residenti in istituto di ricoveroo sanitario a seguito di ricovero permanente, qualora l'immobile non sia affittato (se prevista da delibera comunale).

3. Gli immobili concessi in comodato a parenti in linea retta di primo grado (genitori/figli) beneficiano di una riduzione della base imponibile del 50%. A tal fine è necessario che:

• il contratto di comodato sia regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate;
• che il comodante possegga un solo immobile in Italia e che risieda e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
• che il comodante oltre a possedere l’immobile concesso in comodato, possegga nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale
• l’abitazione propria e quella concessa in comodato dal proprietario non devono essere di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (c.d. di lusso).
• sia presentata dichiarazione ai fini IMU attestante i suddetti requisiti.

Novità: Il comma 1092 della L. 145/2018, in caso di morte del comodatario ha esteso la presente agevolazione al coniuge di quest’ultimo, in presenza di figli minori.

4. È previsto uno sconto del 25% per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 09/12/98 n. 431.

5. Sono esentati dall’IMU i terreni agricoli:

• posseduti e condotti da coltivatori diretti o IAP iscritti alla previdenza agricola, anche se già pensionati (Ris. 1/DF 2018). Rientrano in tale ipotesi anche i terreni concessi in affitto o comodato alle società di persone, costituite da coltivatori diretti che, pur mantenendone il possesso, li conducono in forma associata;
• ricadenti nelle aree collinari e montane così definite in base ai criteri della circolare ministeriale 14/6/1993 n. 9. Con la circolare 14/7/2016, n. 4/DF, il MEF ha precisato che, per i terreni agricoli ubicati in Comuni oggetto di fusione, va fatto riferimento a quanto previsto per il Comune “originario” e quindi, per l’applicazione dell’esenzione IMU rileva la “classificazione” risultante prima della fusione;
• ubicati nelle isole minori di cui all’allegato A della legge 448/2001;
• ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

6. Sono esenti dall’imposta i fabbricati rurali strumentali qualora sia annotata in catasto la loro qualifica di ruralità. Sono, altresì, considerate strumentali le abitazioni rurali utilizzate da lavoratori dipendenti con un numero di giornate lavorative annue superiori a 100. Tali abitazioni sono pertanto escluse da IMU. Mentre gli immobili rurali destinati ad abitazione principale ricadono nella norma generale di esenzione.

7. Le aree edificabili possedute e coltivate direttamente da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti negli elenchi comunali e soggetti al conseguente obbligo dell’assicurazione per l’invalidità vecchiaia e superstiti (anche se già pensionati Ris. 1/DF 2018), sono considerate al pari dei terreni agricoli, ai sensi degli articoli 2, comma 1, lettera b), e 9 del D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504. Come tali, sono escluse dall’imposizione IMU.

In caso di comproprietà di terreni edificabili posseduti e condotti da un soggetto CD o IAP, la finzione giuridica, secondo cui sono considerati non fabbricabili i terreni posseduti e condotti (per fini agricoli) da CD e IAP, opera per tutti i contitolari di reddito dominicale (anche non CD o IAP). In tali casi il terreno viene considerato agricolo e come tale assoggettato ad IMU. Va detto però che su tale aspetto vi sono interpretazioni difformi tra MEF e Cassazione (Vedi nostra circolare).

8. Le unità collabenti (o ruderi), inabitabili ed inagibili e registrate al catasto con la categoria F2, non sono soggette ad IMU in quanto non sono considerate come fabbricati. Però se l’area di sedime risulta edificabile, l’imposta sarà dovuta con riferimento al valore dell’area.

9. Sono esenti anche gli immobili (c.d. “merce”) destinati dall’impresa costruttrice alla vendita se non locati o effettivamente utilizzati, purché ne sia data evidenza nella dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo.

10. Sono esenti gli immobili detenuti da enti non commerciali destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, sanitarie, didattiche, ricettivi, culturali, ricreative e sportive, diretto all’esercizio del culto, alla formazione del clero e dei religiosi, alla catechesi e all’educazione cristiana (previa presentazione di apposita dichiarazione IMU);

11. Sono esenti dall’IMU per i fabbricati distrutti o inagibili per effetto del sisma del 2012 in Emilia fino alla loro ricostruzione o ripristino dell’agibilità e comunque non oltre il 2019. Mentre per il sisma del 2016 del Centro Italia l’esenzione opera fino alla ricostruzione degli immobili o al ripristino della loro agibilità e comunque non oltre l’anno 2020.

12. Per gli immobili ubicati nelle Zone Franche Urbane (ZFU) possono essere previste particolari condizioni di esenzione o riduzione fissate da specifiche disposizioni emanate per le diverse zone interessate.

13. Gli impianti fotovoltaici, se soggetti all’obbligo di accatastamento, sono da considerarsi a tutti gli effetti beni immobili e come tali soggetti a IMU. Nella Circolare 36/E del 19/12/2013, l’Agenzia ha precisato i parametri in termini di potenza e superficie entro i quali un impianto fotovoltaico non determina un autonoma rilevanza catastale ed ha definito che gli impianti fotovoltaici costituiscono:

• beni immobili quando sono iscrivibili nelle categorie catastali D/1 (opifici) o D/10 (immobili rurali) e quando sono posizionati sulle pareti o su un tetto, oppure sono realizzati su aree di pertinenza comuni o esclusive di un fabbricato;
• beni mobili, quando sono di modesta entità e soddisfano uno dei requisiti sopra richiamati.

Nella stessa circolare, l’Agenzia ha anche precisato che agli immobili ospitanti gli impianti fotovoltaici realizzati su fondi agricoli deve essere riconosciuto il carattere di ruralità quando:

• esiste l’azienda agricola, cioè vi sono terreni e fabbricati correlati alla produzione agricola;
• risulta soddisfatto uno dei requisiti oggettivi richiamati ai punti 1 e 2 del paragrafo 4 della circolare n. 32/E/2009.

Come calcolare la base imponibile

Per i fabbricati, il valore è costituito da quello ottenuto applicando, all’ammontare delle rendite risultanti in catasto vigenti al 1° gennaio 2019 e rivalutate del 5%, i seguenti moltiplicatori:

Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino all’anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita, la base imponibile è determinata sulla scorta dei valori contenuti nelle scritture contabili moltiplicati per dei coefficienti di rivalutazione annualmente aggiornati (vedi D.M. 06/05/2019).

Per gli immobili d’interesse storico e artistico, dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, la base imponibile è ridotta del 50%

Per i fabbricati in corso di costruzione, l’imposta prende a riferimento il valore dell’area fino ad ultimazione dei lavori oppure, se precedente, all’effettivo utilizzo dell’immobile.

La base imponibile per i terreni agricoli è data dal reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135.

Per le aree edificabili, la base imponibile deve essere determinata tenendo conto del valore commerciale dell'area al 1° gennaio 2019. Tale valore, c.d. venale, deve essere determinato dal contribuente che può avvalersi per la stima del valore di un tecnico abilitato.

Agli imponibili determinati secondo le regole sopra espresse andranno applicate le aliquote previste per le varie tipologie di immobili e le riduzioni (o franchigie/deduzioni) stabilite dai Comuni e consultabili anche sul sito del MEF.

Le dichiarazioni IMU vanno presentate entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui il possesso o detenzione degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dei tributi. Per le variazioni relative all’anno 2018 il termine per presentare la dichiarazione quest’anno è il 1° luglio (essendo il 30 giugno una domenica).

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