L’agevolazione prima casa permette di pagare l’imposta di registro nella misura del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano nella misura fissa di 50 euro.

Tra le cause ostative di tale agevolazione vi è il fatto che l’acquirente, al momento dell’acquisto, non deve essere in possesso di un’altra casa di abitazione nello stesso Comune (art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II-bis del TUR).

Tale limite è sicuramente vincolante per gli imprenditori agricoli che, al momento dell’acquisto “prima casa”, risultino già titolari di altro immobile abitativo, nello stesso Comune, precedentemente acquistato in PPC.

Agevolazione Prima Casa

Per usufruire dell’agevolazione prima casa è necessario possedere una pluralità di requisiti soggettivi ed oggettivi, che devono sussistere contemporaneamente:

• tipologia dell’immobile: deve trattarsi di case di abitazione “non di lusso”;
• tipologia del diritto trasferito: l’agevolazione compete sia per gli atti traslativi e costitutivi a titolo oneroso della proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione;
• ubicazione dell’immobile: l’immobile da acquistare deve essere ubicato nel Comune dove l’acquirente già risiede oppure nel Comune in cui l’acquirente trasferisca la residenza entro 18 mesi dall’atto di acquisto;
• l’acquirente non deve possedere altri immobili, su tutto il territorio nazionale, acquistati con benefici prima casa;
• assenza di altri diritti immobiliari nello stesso Comune di acquisto: l’agevolazione non spetta a chi sia titolare di un diritto reale su altro immobile abitativo situato nello stesso Comune.

Le agevolazioni piccola proprietà contadina (PPC)

La disciplina dettata dal D.Lgs. n. 194 del 2009, art. 2, comma 4-bis, consente ai coltivatori diretti o agli imprenditori agricoli a titolo professionale iscritti nella relativa previdenza agricola di acquistare terreni agricoli e le relative pertinenze, con applicazione dell’imposta di registro e ipotecaria in misura fissa e catastale nella misura proporzionale dell’1%.

In applicazione di tale disposizione è quindi agevolabile anche il trasferimento del fabbricato sempreché sussista un rapporto di pertinenzialità tra detto immobile (bene accessorio) ed il terreno agricolo. L’Amministrazione Finanziaria, con la Risoluzione n. 26 del 6 marzo 2015, si è espressa sul concetto di pertinenzialità, precisando che un fabbricato può rientrare nell’agevolazione se sussistono i seguenti elementi:

• un elemento soggettivo, consistente nella volontà manifestata dal proprietario della cosa principale di destinare durevolmente la cosa accessoria a servizio ed ornamento del bene principale;
• un elemento oggettivo, consistente nel rapporto funzionale che deve intercorrere tra il bene principale e quello accessorio.

Dunque, per riconoscere la pertinenzialità non rilevano i dati catastali ma l’effettiva destinazione del fabbricato al fondo e, quindi, ne deriva che un immobile accatastato in A/4 può legittimamente usufruire della PPC anche se non utilizzato quale abitazione del CD, purché sia dimostrata la sua destinazione al servizio del terreno (basta, quindi, che sia adibito a ricovero per le attrezzature agricole).

Tale considerazione comporta una riflessione: se un coltivatore ha acquistato la propria abitazione in prima casa e nello stesso Comune ha acquistato un fondo rustico con un sovrastante fabbricato accatastato quale abitativo ma utilizzato come ricovero attrezzi, potrebbe decadere dall’agevolazione prima casa poiché risulta possessore di altro immobile abitativo?

Sul punto si sono espressi i nostri esperti di ConsulenzaAgricola.it nell’articolo prima casa e piccola proprietà contadina: agevolazioni compatibili? dell’avv.to Vanni Fusconi - Rivista ConsulenzaAgricola N.6/2019.