Il terreno agricolo posseduto e condotto dall’imprenditore agricolo, divenuto edificabile all’atto della cessione, deve essere soggetto ad imposta proporzionale di registro e non all’IVA. Ciò è stato sancito dalla Cassazione nella sentenza 20149 del 25/07/2019.

Il caso

Un imprenditore agricolo riceveva un avviso di accertamento nel quale veniva contestata e ripresa a tassazione l’IVA non versata a seguito della cessione di una porzione di terreno che, al momento della compravendita, era divenuto edificabile.

Il contribuente, ricevendo parere contrario alle proprie tesi difensive anche nella sentenza della CTR del Piemonte n. 34/22/12, resisteva e ricorreva per Cassazione.

Gli orientamenti della Cassazione e dell’Agenzia delle Entrate

I giudici preso atto che il contribuente fosse un imprenditore agricolo e che il terreno ceduto ad un’impresa costruttrice fosse rappresentato da una porzione di terreno edificabile, hanno ribaltato i precedenti giudizi.

I giudici hanno ricostruito i precedenti orientamenti offerti dalla Cassazione, precisando che in base alle sentenze formulate fino al 2008:

• la cessione di un terreno edificabile da parte di un imprenditore agricolo non potrebbe in nessun caso soddisfare il presupposto soggettivo IVA, dato che tali terreni non essendo destinati alle attività agricole non possono essere considerati beni strumentali (Cass. n. 27576/2008 e n. 1935/2001);
• l’applicazione dell’IVA nella cessione di un terreno edificabile da parte di un imprenditore agricolo doveva coincidere con la relativa coltivazione dello stesso. Pertanto, “ove il terreno edificabile non fosse mai stato destinato all’attività agricola, pur appartenendo al patrimonio dell’imprenditore agricolo, non rientra nella sua “attività” e, pertanto, la sua cessione risulta fuori campo IVA” (Cass. n. 10943/1999 e n. 3987/2000).

Anche l’Agenzia delle Entrate aveva sostanzialmente condiviso tale ultimo orientamento sull’alternatività IVA-registro nel caso di cessione di terreni edificabili da parte degli imprenditori agricoli. Infatti, nella Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013 (punto 4.5), l’Agenzia riprendendo quanto già espresso nelle risoluzioni n. 137/E del 7 maggio 2002 e n. 54/E del 16 marzo 2007, aveva precisato che la cessione di un terreno edificabile appartenente ad un’impresa agricola deve essere assoggettato ad IVA a condizione che il terreno sia stato precedentemente destinato alla produzione agricola.

Di conseguenza, secondo l’Agenzia, la cessione del terreno effettuata dall’imprenditore agricolo era da assoggettare ad IVA in caso di contestuale presenza di due condizioni:

• che il terreno fosse edificabile;
• che il terreno fosse stato utilizzato dal cedente nell’ambito della propria attività produttiva.

Più recentemente l’orientamento della Corte si è invece consolidato nel ritenere che un terreno agricolo di proprietà dell’imprenditore agricolo non possa essere compreso tra i beni strumentali da assoggettarsi ad IVA in caso di cessione quando abbia mutato la propria destinazione successivamente a quella posseduta originariamente. Ciò ancorché il terreno sia stato coltivato e quindi destinato all’attività dell’impresa (Cass. n. 8327/2014; n.15007/2015; n.3436/2015; n. 2017/2019).

Il terreno che da agricolo diviene edificabile si trasforma in un bene diverso da quello originario proprio per il fatto che può essere edificato, tanto che il valore commerciale muta sensibilmente (Cass. n. 2017/2019).

I giudici hanno inoltre ribadito che il mutato orientamento è in linea con la posizione espressa dalla Corte di Giustizia europea che nella sentenza del 15 settembre 2011 in relazione alle cause C-180/10 e C-181/10 aveva affermato che “una persona fisica che ha esercitato un’attività agricola su un fondo rustico riconvertito, in seguito ad una modifica dei piani regolatori sopravvenuta per cause indipendenti dalla sua volontà, in terreno destinato alla costruzione non può essere ritenuta soggetta ad IVA […]. Pertanto il trasferimento di un terreno dapprima agricolo devenuto edificabile per successiva modifica del piano regolatore deve considerarsi fuori del campo di applicazione di tale imposta”.

I giudici di Piazza Cavour hanno quindi condiviso che in tale circostanza la cessione fosse riconducibile alla sfera del patrimonio privato del proprietario e come tale non soggetta ad IVA ma ad imposta di registro in misura proporzionale.