È ammessa la possibilità di assoggettare al regime sostitutivo della cedolare secca la locazione di un locale commerciale in presenza di un canone variabile. Ciò è quanto ha affermato l’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 340 pubblicata lo scorso 23 agosto.

Il regime alternativo della cedolare secca

L’art. 1, comma 59 della Legge di Bilancio 2019 (L. 145/2018) prevede la possibilità di optare per il cosiddetto regime fiscale sostitutivo della cedolare secca disposto dall’art. 3 del D. Lgs. 23/2011 anche per i contratti stipulati nel corso del 2019 aventi ad oggetto la locazione di unità immobiliari di categoria C/1 di superficie inferiore a 600 metri quadrati (escluse le pertinenze).

In pratica, attraverso il pagamento di un’imposta sostitutiva del 21%, è possibile adempiere alla naturale tassazione dei redditi fondiari prevista ai fini delle imposte sui redditi delle persone fisiche e relative addizionali regionali e comunali, nonché delle imposte di registro e di bollo ordinariamente dovute per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto di locazione.

La modifica introdotta dalla L. 145/2018 prevede anche una disposizione antielusiva, ovvero che tale regime non possa trovare applicazione qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti ed interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Il comma 11 del citato art. 3 prevede anche che, affinché il locatore possa invocare tale regime agevolato, “è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili”. 

Il caso del canone variabile

Le prescrizioni inderogabili disposte dall’art. 11 hanno indotto un contribuente intento ad acquistare un locale commerciale per cederlo successivamente in affitto entro l’anno 2019 ad un canone variabile a richiedere preventivamente all’Agenzia la possibilità di applicare il regime opzionale della cedolare.

In particolare, l’istante rappresenta che avrebbe l’intenzione di determinare un canone composto da due componenti:

• una quota fissa;
• una quota variabile pari al 3,4% dei ricavi del punto vendita della società conduttrice, per le annualità in cui questi eccedano il valore di 1 milione di euro.

Il parere dell’Agenzia

Al fine di stabilire se il suddetto canone composto di una parte variabile potesse essere causa di esclusione dal regime ai sensi del comma 11, l’Agenzia delle Entrate ha indicato che vi è un netto distinguo tra l’applicazione in sede contrattuale di una componente variabile del canone legata ai profitti del conduttore rispetto al caso in cui il locatore, in costanza di contratto, pretenda l’adeguamento del canone in base alla perdita del valore d’acquisto della moneta fissato dall’ISTAT così come previsto dall’art. 32 della L. 392/1978.

La differenza tra le due ipotesi sta nel fatto che la prima è caratterizzata dalla facoltà delle parti, in funzione dei propri interessi, di concordare liberamente un canone, anche in forma variabile. Tale diritto non può quindi essere oggetto di limitazioni nel caso di locazioni di immobili non abitativi. La seconda invece rappresenta un diritto che il legislatore ha voluto concedere al locatore ed espressamente citato nel suddetto comma 11.

L’Agenzia richiama la sentenza della Cassazione n. 5849/2015 per affermare il principio della libertà di determinare il canone di locazione per gli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo.

Nella sentenza si afferma che “…le parti, nel momento in cui costituiscono il rapporto di locazione commerciale, sono lasciate libere di determinare il contenuto del contratto che meglio riproduca il loro concreto assetto di interessi, dando spazio anche alla possibilità che il canone non sia uniformemente determinato per tutti gli anni di durata del rapporto potendo essere tali eventuali variazioni predeterminate causalmente giustificate dal contesto delle pattuizioni o comunque dalle circostanze del caso concreto prese in considerazione dalle parti stesse. Il limite non valicabile dalla autonomia delle parti in relazione al canone di locazione di immobili destinati ad utilizzo commerciale è costituito esclusivamente, nel momento genetico del contratto, dalla nullità delle clausole che sostanzialmente si traducano in un aggiramento della L. n. 392 del 1978, art. 32 ed in una determinazione privatistica della misura della indicizzazione.(…)”.

Il suddetto principio, applicato al caso di specie, porta a sostenere che la libertà delle parti di fissare e un canone variabile nel contratto “non integra una determinazione privatistica della misura di indicizzazione, né un aggiornamento del canone a qualsiasi titolo di cui al comma 11 dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011 citato”.

Pertanto, secondo l’Agenzia la previsione di una quota variabile del canone di locazione, ancorata all’importo del fatturato del conduttore, non rappresenta un ostacolo all’applicazione del regime della cedolare secca.

Comunque, anche il tal caso permane l’obbligo del locatore di comunicare a mezzo lettera raccomanda al conduttore la rinuncia di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (comma 11, art. 3 del D.Lgs. 23/2011).