Con una recente risposta ad un interpello, l’Agenzia delle Entrate nega l’agevolazione prima casa ai fabbricati collabenti con attribuzione della categoria F/2, anche se da destinare ad abitazione.

Secondo l'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, si applica l'aliquota agevolata del 2% nell'ipotesi in cui vengano trasferite case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano precise condizioni.

Pertanto, stando a quanto indicato nella risposta all’interpello 357/2019 dell’Agenzia, deve trattarsi di unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative.

Nel documento si legge che “per criteri di uniformità di applicazione, e per assicurare l'obiettiva valutazione del presupposto oggettivo dell'agevolazione, si ritengono "case di abitazione" i fabbricati censiti nel Catasto dei Fabbricati nella tipologia abitativa”.

Secondo le tesi dell’Ufficio, la categoria F/2 riservata alle unità collabenti, indica fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio e lo stato di fatto di tali costruzioni non consente l'iscrizione in altre categorie catastali.

Tale classificazione è durevole del bene immobile, a differenza delle classificazioni F/3 e F/4 che, invece, sono necessariamente provvisorie (per un periodo che va dai 6 ai 12 mesi) in quanto attribuite a fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione.

Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’istante non possa fruire delle agevolazioni prima casa poiché l’immobile non può essere equiparato a un immobile in corso di costruzione e, a conferma delle proprie posizioni, cita la sentenza della Corte di Cassazione n. 7653/2018 che ha stabilito che “gli immobili censiti nella categoria ‘F/2 – unità collabenti’ - non rientrerebbero nella definizione di fabbricato [..]”.

Una diversa interpretazione è invece stata presentata dai Giudici di legittimità: con l’ordinanza n. 3148/2015, gli Ermellini avevano affermato che in tema di agevolazioni tributarie per "acquisto prima casa", il concetto di pertinenza debba essere correttamente fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell'area che ha esclusivo rilievo formale.

La rilevanza della destinazione effettiva dell’immobile, a prescindere dalla classificazione catastale, è un principio ripreso anche in materia di piccola proprietà contadina.

La CTP di Forlì, con due recenti sentenze (11/2017 e 233/2019), ha riconosciuto le agevolazioni PPC per un fabbricato collabente a cui l’Agenzia aveva negato i benefici di legge in quanto non vi era immediata utilizzabilità al momento del rogito di un fabbricato che pur possedeva, anche potenzialmente, tutte le caratteristiche per essere definito pertinenza di un terreno agricolo.

Si legge nel testo delle sentenze: " ... così ragionando peraltro qualsiasi ostacolo, anche di natura temporanea e momentanea, all'utilizzo di un bene da parte del soggetto legittimato precluderebbe la concessione dei benefici di legge. Premesso che tale non appare comunque la ratio che ha inspirato la disciplina legislativa di riferimento, come giustamente osserva la Suprema Corte negli stessi provvedimenti citati dall’Agenzia delle Entrate, la pertinenzialità di un bene va riconosciuta con riferimento al dato fattuale e non solo a quello formale: orbene nella fattispecie sia il dato formale ... sia soprattutto quello fattuale […] non lasciano dubbi sulla natura pertinenziale del bene. La temporanea e provvisoria inutilizzabilità dell'immobile al momento del rogito non è quindi atta ad escludere l'applicazione del beneficio fiscale all'immobile di cui trattasi ... ".

Pertanto, stando alle diverse pronunce dei Giudici, per poter usufruire delle agevolazioni fiscali di cui sopra, si ritiene opportuno fare riferimento, ai fini della sussistenza dei requisiti, alla potenziale destinazione dell’immobile a prescindere dalla sua classificazione catastale.

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