La sempre più diffusa attività di affittacamere, in caso di affitti fino a 30 giorni, consente di optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 21%. Tuttavia, tale facoltà è ammessa purché sia svolta da persone fisiche e non si configuri come attività d’impresa.

Il regime delle locazioni brevi

Le c.d. locazioni brevi sono state introdotte dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017 con l’intento di semplificare gli adempimenti connessi a questa tipologia di attività e, contemporaneamente, favorire l’emersione di massa imponibile fiscale grazie all’introduzione di una tassazione in  misura fissa e non troppo onerosa.

La norma ha definito i requisiti delle “locazioni brevi” ed in particolare il comma 1 del citato art. 4 indica i seguenti elementi vincolanti:

• la durata: si intendono come “locazione breve” tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni;
• la tipologia del servizio: tale parametro è stato ampliato rispetto al passato, in quanto oggi sono ricompresi nella categoria anche quei contratti di locazione turistica che prevedono servizi di fornitura di biancheria e di pulizia di locali, fino a ieri esclusi dalla fattispecie;
• i soggetti: tali contratti devono essere stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa; essi possono agire direttamente o per mezzo di soggetti (fisici o on-line) che svolgono attività di intermediazione immobiliare.

Il successivo comma 2 introduceva, a partire dal 1° giugno 2017, la possibilità di optare per la suddetta categoria di affitti al c.d. regime della cedolare secca previsto dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011. In pratica, le locazioni qualificabili quali “affitti brevi” consentono di optare per l’applicazione di un’imposta del 21% sul canone pattuito sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. La cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

I limiti

Il legislatore, comprendendo il sottile confine che separa questa tipologia di attività svolta in regime “non professionale” rispetto alla stessa svolta in ambito di un’attività di impresa, ha previsto l’emissione di un apposito regolamento con il quale si sarebbero dovuti stabilire i criteri in base ai quali questo tipo di attività si presume svolto in forma imprenditoriale (art. 3-bis del D.L. 50/2017) .

Tale regolamento avrebbe dovuto essere emanato entro novanta giorni dall’entrata in vigore del D.L. 50/2017, ma a distanza di 2 anni non se ne ha notizia.

Così, come confermato nella risposta 373/2019 dell’Agenzia delle Entrate la locazione di una sola casa vacanze, pur servendosi dei portali on line non configura attività d’impresa. Non solo, ai fini della possibilità di applicare la cedolare secca, l’attività risulta compatibile anche qualora vengano superate le limitazioni imposte dai  regolamenti locali che, nel caso di specie, limitano l’attività di affittacamere in forma privata fino alla stipula di non più di 4 contratti nel corso dell’anno utilizzando servizi di intermediazione.

L’Agenzia in chiusura sostiene che non vi sia una sovrapposizione tra la normativa locale e quella statale avendo le stesse finalità diverse. Tuttavia, fino all’emanazione di un regolamento che fissi criteri oggettivi che consentano di individuare lo sconfinamento nella sfera dell’attività imprenditoriale si dovrà valutare di volta in volta se vi siano i presupposti per l’applicazione dell’art. 55 del TUIR.

Al momento un minimo orientamento è stato espresso nella circolare 24/E del 2017 in cui è stato precisato che non sono compatibili con l’esercizio non professionale eventuali servizi aggiuntivi che non abbiano una immediata e diretta connessione con l’attività residenziale come ad esempio il servizio di colazione, somministrazione di pasti, la messa a disposizione di guide e interpreti o di auto a noleggio.

La sempre più diffusa applicazione di queste forme contrattuali necessita della opportuna prudenza da parte dei contribuenti e di un rapido intervento del ministero al fine di fissare criteri oggettivi che offrano certezze a chi intende applicare questo regime.

Infine, gioverebbe un sistema normativo maggiormente coordinato che, in modo univoco, tratti gli aspetti fiscali e quelli amministrativi.