La Legge di Bilancio ha riaperto la possibilità di rideterminare il costo fiscalmente riconosciuto alla data del 1° gennaio scorso, per terreni e partecipazioni, tramite perizia di stima, affrancando in tutto o in parte le plusvalenze conseguite, ex art. 67 comma 1 del TUIR, non appena tali beni vengano ceduti a titolo oneroso.

L’ambito oggettivo della rivalutazione riguarda esclusivamente i beni posseduti, non in regime di impresa, alla data del 1° gennaio 2020, rientranti in una delle due categorie di seguito elencate:

• terreni a destinazione agricola o edificabili, compresi i terreni lottizzati o quelli su cui sono state costruite opere per renderli edificabili, posseduti, non da imprese commerciali, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, enfiteusi;
• partecipazioni in società regolamentate non quotate in mercati (qualificate o meno), possedute a titolo di proprietà o usufrutto.

In altre parole, tale agevolazione permette di rideterminare il valore dei terreni a destinazione agricola ed edificatoria e delle partecipazioni in società non quotate posseduti da:

• persone fisiche per operazioni estranee all’attività di impresa;
• società semplici ed enti ad esse equiparate;
• enti non commerciali per i beni che non rientrano nell’esercizio di impresa commerciale.

La rivalutazione dei terreni e di quote di partecipazione ha ovviamente un costo fiscale che varia a seconda del tipo di bene e, per il 2020, le aliquote saranno:

• l'11% del valore rivalutato per partecipazioni societarie qualificate;
• l'11% del valore rivalutato per partecipazioni societarie non qualificate;
• l'11% del valore rivalutato per i terreni.

Per procedere alla rivalutazione è necessario che, entro il 30 giugno 2020, venga effettuata la redazione di una perizia giurata di stima che dovrà essere conservata dal contribuente ed esibita o inviata all’Agenzia delle Entrate qualora venga richiesta.

La perizia di stima può essere redatta da soggetti diversi, a seconda del bene oggetto di rivalutazione:

• da dottore commercialista, esperto contabile, revisore legale dei conti, perito iscritto alla CCIAA ex RD n. 2011/34 in caso di rivalutazione di una partecipazione;
• da ingegnere, architetto, geometra, dottore agronomo, agrotecnico, perito agrario, perito industriale edile, perito iscritto alla CCIAA ex RD n. 2011/34 per la rivalutazione di un terreno.

Entro la stessa data andrà versata l’imposta sostitutiva in un’unica rata, ma il versamento può anche essere rateizzato in 3 rate annuali di pari importo, ossia 30 giugno 2020, 30 giugno 2021 (+ interessi del 3% calcolati dal 30 giugno 2020) e 30 giugno 2022 (+ interessi del 3% calcolati dal 30 giugno 2020).

I dati relativi alla rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi, rispettivamente nei quadri RM e RT. L’omessa indicazione dei dati di rivalutazione non pregiudica gli effetti della stessa. Infatti, la rivalutazione si intende perfezionata con il versamento dell’intero importo o della prima rata dell’imposta sostitutiva.

Al contribuente verrà comunque erogata la sanzione di cui all’art. 8, comma 1, D.Lgs. 471/97, che va da 250 a 2000 euro.

I contribuenti che possiedono terreni che intendono cedere nel breve periodo, devono valutare se la rivalutazione può essere vantaggiosa, in relazione a tre aspetti:

• modalità di acquisizione del terreno (acquisto, successione, donazione). Se il terreno agricolo è pervenuto in successione o è stato acquistato da più di 5 anni, la plusvalenza non è imponibile e, quindi, a nulla rileva la rivalutazione del terreno;
• situazione urbanistica dell’area (agricola, lottizzata, edificabile). Se il terreno è edificabile, la plusvalenza è soggetta a tassazione separata, pertanto si dovrà tener conto del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno di percezione del corrispettivo. Se il terreno è lottizzato, invece, la plusvalenza si calcola a partire dal valore normale dell’area al quinto anno anteriore all’inizio della lottizzazione;
• precedente affrancamento fiscale. Se il valore al 1° gennaio 2020 è maggiore di quello rideterminato in passato è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva quella versata in precedenza, oppure è possibile versare integralmente l’imposta sostitutiva dell’11% e poi chiedere a rimborso quanto precedentemente versato. Se il valore al 1° gennaio 2020 è minore di quello rideterminato in passato i contribuenti devono attestare con perizia la riduzione del valore rispetto al precedente affrancamento. Paradossalmente, può succedere che, siccome nel tempo l’imposta sostitutiva ha avuto un grande incremento (dal 4% all’11%), a volte occorre versare l’imposta relativa all’affrancamento anche solo per ridurre il valore di riferimento.