L’affitto con riscatto e il rent to buy vengono definiti dal Decreto Sblocca Italia come contratti tipici che prevedono l’immediato godimento di un immobile, con possibilità per il conduttore di acquistarlo dopo un certo lasso temporale.

Ciò premesso, diversamente da quanto possa apparire, sono in realtà due formule di compravendita immobiliare differenti.

L’affitto con riscatto

A livello contrattuale, l’affitto con riscatto è un’operazione unitaria composta da un contratto di locazione e da un contratto di opzione per l’acquisto. Il canone di locazione è più elevato rispetto a quello che verrebbe normalmente richiesto al conduttore, in quanto copre sia l’affitto che una parte del prezzo della futura ed eventuale compravendita.

Il prezzo di acquisto dell’immobile, così come originariamente pattuito, viene bloccato per un numero determinato di anni, al termine dei quali il conduttore deve o meno esercitare l’opzione di acquisto.

Il vantaggio che deriva al conduttore da questo schema contrattuale è quello di iniziare fin da subito a rateizzare, in parte o totalmente, il prezzo della futura compravendita dell’immobile.

Al termine del contratto di locazione, il conduttore, qualora decida di acquistare l’immobile, potrà pertanto beneficiare di un prezzo di compravendita più basso, in quanto già decurtato dell’importo della quota di canone corrisposta a titolo di acconto.

Al tempo stesso, il locatore può godere di un canone di locazione più elevato e ricevere immediatamente un acconto sul prezzo di acquisto del bene.

Il rent to buy

Il rent to buy è stato introdotto nel nostro ordinamento dall’art. 23 del D.L. Sblocca Italia tra i contratti di godimento, in funzione della successiva alienazione.

A differenza dell’affitto con riscatto, lo schema contrattuale tipico del rent to buy prevede la stipula di un contratto di locazione a cui è funzionalmente collegato un contratto preliminare di compravendita.

Questo contratto complesso permette al futuro acquirente di pagare un canone di locazione agevolato e, contemporaneamente, di versare una somma a titolo di acconto sul prezzo della successiva compravendita.

Quali differenze?

Alla luce delle considerazioni sopra esposte ne consegue che la differenza tra affitto con riscatto e rent to buy sia di tipo funzionale oltre che contrattuale: il primo permette al proprietario dell’immobile di sostituirsi al sistema bancario, finanziando l’acquisto del bene di cui ha la titolarità, mentre il secondo non rappresenta un metodo alternativo di finanziamento, permettendo unicamente al futuro acquirente di accedere più facilmente alla concessione di un mutuo.

Il rent to by è la classica formula adoperata da chi non dispone di immediata liquidità ma che conta di stabilizzare la sua situazione economica e, potendo contare anche sullo storico di pagamenti pregresso, è in grado di rientrare nei parametri richiesti dalle banche al fine della concessione di un mutuo, in quanto considerato pagatore affidabile.

Altro vantaggio proprio del rent to buy consiste nel fatto che il conduttore potenziale acquirente ha sempre la possibilità di cedere a terzi il contratto, al fine di recuperare le somme accantonate e finalizzate alla futura compravendita, le quali nell’affitto con riscatto andrebbero al contrario perse.

Il conduttore, qualora al termine del contratto di locazione decida di non esercitare l’opzione per l’acquisto, perde infatti la quota dei canoni versata a titolo di acconto sul prezzo, che viene incamerata dal locatore a titolo di indennità.

Al tempo stesso, il conduttore che non eserciti l’opzione d’acquisto entro il termine contrattualmente pattuito è tenuto a rilasciare immediatamente l’immobile per finita locazione, incorrendo altrimenti nella procedura di convalida di sfratto.

Nel rent to buy, il conduttore, che non voglia acquistare l’immobile e che non sia nemmeno riuscito a cedere a terzi il contratto, così da recuperare le somme in precedenza accantonate, non è invece costretto a rilasciare l’immobile, ben potendo continuare il contratto di locazione. L’unica differenza sarà data dall’impossibilità di beneficiare, come in passato, del canone agevolato. Infatti, in tale ipotesi, il conduttore è comunque tenuto al pagamento dell’importo complessivo del canone pattuito.

 

Stefania Avoni, avvocato