L’inclusione di un’area in una zona destinata, dal PRG, ai servizi pubblici o di interesse pubblico, se pure assume rilievo nella determinazione del valore venale dell’immobile, non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile, atteso che i vincoli di inedificabilità assoluta vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l’origine di natura edificabile.

Tali principi, richiamati dal MEF in risposta ad una interrogazione in Commissione delle Finanze, sono stati già espressi dalla Corte di Cassazione che, nel 2018, si era pronunciata con la Sentenza n. 10669.

I Giudici si sono pronunciati affermando che l’edificabilità di un’area deve desumersi dalla disciplina urbanistica ed anche paesaggistica, considerando quando l’edificabilità risulta da strumenti urbanistici, ma anche quando esistono possibilità effettive di costruzione.

La nozione di area edificabile, ex. art. 36 del D.L. n. 223/2006, è quindi ampia ed è ispirata alla mera potenzialità edificatoria. Ciò significa che i vincoli di destinazione urbanistica possono incidere solo sul prezzo.

Tale circostanza comporta che i contribuenti, sempre più spesso, debbono far fronte ad un carico fiscale gravante su aree edificabili molto oneroso, dovuto anche se tali terreni non hanno subito effettivamente operazioni di edificazione.

Si pensi, per esempio, all’IMU, imposta pari a circa l’1% del valore dell’area, dovuta da tutti i proprietari di terreni riconosciuti edificabili dagli strumenti urbanistici generali, anche se mai realmente edificati.

Per tali motivi, a fronte di tributi locali salati, i proprietari richiedono ai comuni la declassazione dell’area da edificabile ad agricola.

Si ricorda che, ai sensi dell’art. 1, della Legge 160/2019, comma 471, sono considerati non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, comprese le società agricole, sui quali venga esercitata l’attività agricola ex art. 2135 c.c.

Il comma 743 della Legge di Bilancio dispone, inoltre, che, in presenza di comproprietari dell’immobile, ai fini dell’applicazione delle esenzioni, l’imposta si determini tenendo conto degli elementi soggettivi ed oggettivi riferiti alla singola quota di possesso.

Quindi, salvo la suddetta eccezione prevista per le aree edificabili possedute e condotte dagli imprenditori agricoli, solo ottenendo la declassazione dell’area da edificabile ad agricola, i contribuenti potranno pagare l’IMU su valori inferiori.