La natura edificabile del suolo, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso.

I vincoli insistenti sull’area, però, incidono sulla concreta valutazione del relativo valore venale, riducendo, quindi, la base imponibile del terreno.

Questi sono i principi espressi dalla Corte di Cassazione nella Sentenza 3951 del 18 febbraio 2020, secondo cui l'esistenza di un vincolo idrogeologico, che condiziona di fatto l'edificabilità di un terreno, non esclude la sua natura edificabile e l'assoggettamento a imposizione, ma è comunque in grado di incidere sulla valutazione del terreno e sul suo valore venale.

Effettivamente, stando alle disposizioni normative, l'articolo 36 del Decreto Legge 223/2006 stabilisce che un'area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio “in base allo strumento urbanistico generale deliberato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo”.

D’altro canto, però, va ricordato che l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere sì desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel PRG adottato dal Comune, fermo restando che l'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone di tener conto dei seguenti due elementi:

• della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie;
• della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso, in comune commercio (si veda Cass. n. 9202 del 2019).

Pertanto, i Giudici hanno ritenuto che un vincolo temporaneo di inedificabilità, come può essere un vincolo idrogeologico, non ha alcuna incidenza pagamento di ICI, IMU, TASI e imposta di registro, in quanto tali vincoli paesaggistici non sono in grado di eliminare il procedimento oramai avviato di trasformazione dell'area, poiché aventi natura conformativa della destinazione urbanistica dell'area stessa.

Nonostante ciò, i Giudici affermano che la presenza di tali vincoli ha sicuramente un'incidenza sul valore venale in comune commercio dell'area e sulla base imponibile: l'imposta va versata in misura ridotta, in quanto, per quantificare il valore dell'area, occorre fare riferimento anche alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità e alla destinazione d'uso consentita.