Tra le misure di maggior impatto per il rilancio delle attività economiche introdotte dal D.L. 34/2020, spicca quella del superbonus previsto dall’articolo 119, con cui si incrementa al 110% l’aliquota di detrazione, spettante per interventi di riqualificazione energetica, sismica, ecc., di alcuni fabbricati.

Il bonus, tra l’altro, come chiarito anche nei numerosi documenti di prassi con cui l’Agenzia è stata chiamata a fornire chiarimenti in ordine all’applicazione della detrazione, è destinato alle persone fisiche, per interventi su beni immobili residenziali, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, e per un numero massimo di due unità immobiliari.

Per chi si occupa di agricoltura appare naturale chiedersi se i fabbricati rurali abitativi possano o meno beneficiare del bonus, essendo in presenza di immobili ad uso residenziale funzionalmente collegati ad un fondo e quindi ad un’attività agricola.

La norma di riferimento, con cui sono indicati i requisiti affinché un fabbricato sia qualificabile come rurale, è contenuta nell’articolo 9 del Decreto Legge n. 557/1993, convertito con modificazioni dalla L. 26 febbraio 1994, n. 133.

Il comma 3 elenca i requisiti richiesti affinché i fabbricati destinati ad edilizia abitativa possano essere considerati rurali; nello specifico, è richiesto che il fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione:

1. dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, per esigenze connesse all’attività agricola svolta;
2. dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l'immobile è asservito;
3. dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui ai punti precedenti risultanti dalle certificazioni anagrafiche; da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;
4. da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura;
5. da uno dei soci o amministratori delle società agricole di cui all'articolo 2 del Decreto Legislativo 29 marzo 2004, n. 99, aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale.

Inoltre, i soggetti di cui ai numeri I, II e V devono rivestire la qualifica di imprenditore agricolo ed essere iscritti nel registro delle imprese.

Il comma 3-bis dello stesso articolo 9, che si occupa dei fabbricati rurali strumentali, ricomprende in tale categoria anche gli edifici destinati ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell'azienda (per almeno cento giornate annue).

Con riferimento alle persone fisiche, imprenditori individuali, proprietari o conduttori dell’impresa che svolgono le attività agricole di cui all’articolo 2135, il bonus compete sui fabbricati rurali abitativi di loro proprietà qualora tali imprenditori svolgano le attività agricole entro i limiti dell’articolo 32 del TUIR: l’articolo 4 del Decreto MISE del 6 agosto 2020, alla lettera a), comma 1 prevede infatti l’esclusione nell’ipotesi in cui la persona fisica sia titolare di reddito d’impresa.

Qualora l’imprenditore non sia proprietario del fabbricato rurale, per beneficare del bonus del 110% occorre inoltre che effettui gli investimenti sulla base di un idoneo titolo di possesso al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio (Circ. 24/E/2020, punto 1.2); tale titolo ben può essere rappresentato dal contratto d’affitto di fondo rustico, che comprende il fondo con l’annesso fabbricato abitativo.

Ancorché il fabbricato abitativo abbia un collegamento funzionale con il fondo agricolo, quando l’utilizzo dell’unità abitativa è puramente residenziale, in quanto ad esempio destinata ad abitazione dello stesso imprenditore individuale, non si ravvisa un mancato rispetto dei requisiti della norma relativa al bonus.

Non sempre però il conduttore è una persona fisica: sovente la titolarità o l’affitto degli immobili è in capo ad una società semplice, alla quale è soggettivamente precluso l’accesso al superbonus.

In tal caso, la detrazione del 110% potrebbe però competere alla persona fisica che detiene o abita materialmente l’immobile, a condizione ovviamente che sostenga personalmente le spese della ristrutturazione: è il caso, ad esempio, in cui l’immobile sia concesso quale abitazione ad un socio della società.

Come anticipato, la persona fisica, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio, deve possedere l’immobile sulla base di un titolo idoneo.

Al fine di mantenere il legame di pertinenzialità con il fondo agricolo, richiesto dall’articolo 9 del D.L. 557/1993, riteniamo preferibile evitare che tale titolo sia costituito dalla registrazione di un contratto di comodato del fabbricato abitativo; suggeriamo, invece, di predisporre una delibera dei soci in cui far emergere l’utilizzo del fabbricato rurale da parte del socio ed il consenso della società, affinché il suddetto socio possa procedere, a proprie spese, all’intervento di riqualificazione. Tale delibera dovrebbe essere registrata (a tassa fissa) per assolvere l’onere richiesto dalla Circolare 24/E/2020.

Nel caso di immobili concessi in uso ai dipendenti, riteniamo che gli stessi potrebbero far richiesta della detrazione, qualora sostengano le spese degli interventi ed a condizione che siano stati opportunamente autorizzati dalla proprietà ad effettuare i lavori. Nel loro caso, il titolo per dimostrare il possesso è rappresentato dal contratto di lavoro quando sia stato precisato anche l’utilizzo dell’immobile a vantaggio del dipendente, a condizione o ad un equivalente accordo tra le parti, anch’esso registrato, che assolva ai requisiti richiesti dall’Agenzia.

Per gli immobili concessi in uso ai dipendenti (fabbricati rurali strumentali) anche il proprietario ed imprenditore, se persona fisica, può avere i requisiti per richiedere il bonus al 110%, a condizione che non produca redditi d’impresa (agriturismo, attività connesse ai sensi dell’art. 56-bis del TUIR, ecc.).