Con effetto dal 1/1/2021, l’art. 100, DDL “Bilancio 2021”, prevede che il regime fiscale di vantaggio degli affitti brevi sia riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

In particolare, è prevista l’introduzione di una nuova presunzione, secondo cui l’attività di locazione di immobili di durata non superiore a trenta giorni, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082, Codice Civile, quando il numero degli appartamenti concessi in locazione è superiore a quattro.

Tali limitazioni all’applicazione della cedolare secca sugli affitti brevi si applicano anche ai contratti stipulati tramite intermediari, oppure tramite piattaforme telematiche che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

È poi prevista l’abrogazione del comma 3-bis dell’art. 4, D.L. n. 50/2017, in base al quale i criteri con i quali l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale sono stabiliti da un Regolamento Ministeriale (peraltro ancora in attesa di emanazione).

La bozza della “Legge di Bilancio 2021” prevede infine l’istituzione, presso il MIBACT, di una banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati agli affitti brevi. Agli immobili sarà assegnato un codice da utilizzare per ogni comunicazione relativa all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza, fermo restando quanto stabilito in materia dalla normativa regionale.

Il regime agevolato di tassazione dei redditi derivanti dagli affitti brevi (21%), di durata non superiore a trenta giorni, compresi i contratti che prevedono servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, troverà quindi applicazione solo in caso di locazione di non più di quattro appartamenti all’anno. Il superamento del numero massimo di quattro immobili affittati per breve periodo non determinerà soltanto il passaggio alla tassazione ordinaria IRPEF, ma comporterà che l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presuma svolta in forma imprenditoriale, con il conseguente obbligo di dotarsi della Partita IVA.

Secondo parte della dottrina, la nuova presunzione non dovrebbe trovare applicazione in presenza di contratti di sublocazione e di contratti a titolo oneroso conclusi da un comodatario, aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi. Infatti, per espressa previsione legislativa, anche i comodatari e gli inquilini sono soggetti passivi della cedolare secca e, pertanto, gli appartamenti loro concessi dovrebbero restare esclusi dal computo della soglia limite dei quattro appartamenti del comodante.

 

 

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