Con la Risoluzione n. 78/E del 15 dicembre 2020, l’Agenzia delle Entrate ha rimarcato la sua posizione, già espressa in diverse occasioni, in merito alla costituzione di un condominio.

Tra i chiarimenti riportati nella Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, ritroviamo la precisazione con cui si afferma che il superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari, distintamente accatastate, di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

È questa la base da cui l’Agenzia delle Entrate ha preso spunto per rispondere ad un soggetto, residente all’estero, proprietario di un fabbricato plurifamiliare, sito in Italia, del quale possedeva a pieno titolo un appartamento e risultava nudo proprietario delle altre unità presenti.

La volontà dell’istante di ristrutturare l’immobile, effettuando anche interventi di riqualificazione termica, ha indotto lo stesso a richiedere all’Amministrazione Finanziaria se poteva usufruire dei benefici previsti dalla norma riguardante il superbonus del 110%.

Risposta dell’Agenzia delle Entrate

Percorrendo le disposizioni ed i chiarimenti riportati nel Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) e nella Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, l’Agenzia delle Entrate, relativamente all’aspetto soggettivo, ha tenuto a precisare che l’essere non residente, ma titolare di redditi fondiari in Italia, qualifica il soggetto come potenziale beneficiario della maxi detrazione. La mancanza di un’eventuale imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110%, non compromette in alcun modo la possibile fruizione del beneficio, in quanto l'istante potrà, sempre, optare per l’applicazione di una delle modalità alternative previste dall'articolo 121 del Decreto Rilancio (sconto in fattura o cessione del credito d’imposta).

Di tutt’altro tenore, invece, la risposta riguardante il rispetto dei requisiti richiesti dalla norma, in relazione ai diritti reali posseduti dall’istante.

Come riportato in premessa, l’essere unico proprietario di un fabbricato plurifamiliare non qualifica l’immobile quale un condominio e, pertanto, gli interventi di ristrutturazione e di riqualificazione termica operati sulle parti comuni non potranno fruire, in alcun modo, della maxi detrazione.

La sostanza di quanto affermato non muta al ricorrere, in capo al medesimo soggetto, della proprietà esclusiva e della nuda proprietà, in quanto, ancorché presenti soggetti usufruttuari, la proprietà esclusiva dell’immobile nel suo complesso permane in capo all’unico proprietario e, quindi, per tale fattispecie, non è possibile costituire un condominio.

Ai fini dell'accesso al superbonus, quindi, anche in presenza di soggetti che hanno la possibilità di utilizzare gli immobili in base ad un diritto reale di godimento (es. usufrutto), l'edificio, essendo costituito da più immobili di un unico proprietario, non può qualificarsi come "condominio", in mancanza della pluralità dei proprietari.

Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.

Stante la sopra riportata affermazione e forti di una apertura manifesta dell’Agenzia delle Entrate, avvenuta in altra occasione, ricordiamo che, potendolo fare, una donazione della proprietà anche di un solo appartamento del fabbricato plurifamiliare consentirebbe la costituzione giuridica di un condominio con le conseguenze del caso.

Diversamente, in chiusura di Risoluzione, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, ricorrendone i presupposti e i requisiti, effettuando tutti gli adempimenti, l’istante potrebbe, in ogni caso, fruire delle altre detrazioni (non superbonus) previste dagli articoli 14 e 16 del Decreto Legge 4 giugno 2013, n. 63 convertito dalla Legge 3 agosto 2013, n. 90.

 

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