Come già evidenziato in altre occasioni, la Legge di Bilancio 2021, pur prorogando diverse misure agevolative legate al settore immobiliare, non aveva previsto alcun allungamento temporale alle disposizioni riguardanti il superbonus del 110%.

Con l’emendamento approvato in Commissione Bilancio della Camera dei Deputati (12.0106 NF), viene introdotto un nuovo articolo 12-bis alla Legge di Bilancio per il 2021 che, oltre a definirne la proroga, modifica alcuni contenuti alla disciplina riguardante gli incentivi previsti dall’articolo 119 del Decreto Legge 19 maggio 2020, n. 34 meglio nota come superbonus 110%.

Riportiamo, di seguito, le modifiche inserite nell’emendamento che, se approvate, determineranno cambiamenti sostanziali riguardanti la funzionalità dello strumento agevolativo.

Proroga superbonus 110%

Viene disposta una proroga all’applicazione della maxi detrazione per gli interventi di efficienza energetica e antisismici realizzati su edifici, dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022. Gli eventuali fruitori potranno ripartire la detrazione in cinque quote annuali di pari importo, che diventano quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nel 2022.

Inoltre, per gli interventi effettuati dai condomìni per i quali, alla data del 30 giugno 2022, siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.

Quindi, ricapitolando:

• gli interventi di efficienza energetica e antisismici si potranno effettuare fino al 30 giugno 2022;
• se i condomìni, alla data del 30 giugno 2022, hanno effettuato i lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, potranno computare, ai fini agevolativi, le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022;
• le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021 si potranno portare in detrazione in cinque quote annuali di pari importo;
• le spese sostenute nel 2022 si potranno portare in detrazione in quattro quote annuali di pari importo.

Logicamente, a fronte della proroga stabilita dall’emendamento, viene previsto un corrispondente slittamento, per tutto l’anno 2022, delle disposizioni in materia di opzione per la cessione o per lo sconto delle detrazioni fiscali legate agli interventi elencati nell’articolo 119 del Decreto Legge 34/2020.

Isolamento termico delle superfici

Nel definire gli interventi di isolamento termico delle superfici, di cui all'articolo 119, comma 1, lettera a) del D.L. 34/2020, la norma emendata ricomprende tra questi anche gli interventi per la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente.

Unità immobiliari funzionalmente indipendenti

Un’importante novità riguarda la nuova definizione di unità immobiliari funzionalmente indipendenti che, a seguito della modifica, ora prevede che il requisito dell’indipendenza funzionale potrà essere rispettato qualora l’unità immobiliare sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

• impianti per l'approvvigionamento idrico;
• impianti per il gas;
• impianti per l'energia elettrica;
• impianto di climatizzazione invernale.

Edifici privi di attestato di prestazione energetica (APE)

Con l’introduzione del comma 1-quater all’articolo 119 del D.L. 34/2020, vengono ricompresi tra gli interventi di riqualificazione energetica, ammissibili alla maxi detrazione, anche quelli effettuati su edifici privi di attestato di prestazione energetica (APE) perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi (unità collabenti), purché al termine dei lavori, anche in caso di demolizione e ricostruzione o ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.

Eliminazione barriere architettoniche

Potranno fruire della maxi detrazione anche gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche (articolo 16-bis, comma 1 lettera e) del TUIR), aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione, anche se effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni.

Infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (colonnine)

Sostituendo integralmente il comma 8, dell’art. 119 del D.L. 34/2020, viene stabilito che per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022, per gli interventi di installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (articolo 16-ter del Decreto Legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito con modificazioni dalla Legge 3 agosto 2013, n. 90), la detrazione è riconosciuta nella misura del 110%, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, sempreché l’installazione sia eseguita congiuntamente a uno degli interventi di cui al comma 1 del presente articolo e comunque nel rispetto dei seguenti limiti di spesa, fatti salvi gli interventi in corso di esecuzione:

• di euro 2.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
• di euro 1.500 per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installino un numero massimo di otto colonnine;
• di euro 1.200 per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installino un numero superiore a otto colonnine.

L’agevolazione si intende riferita a una sola colonnina di ricarica per unità immobiliare.

Impianti solari fotovoltaici su pertinenze

La modifica consente di applicare la maxi detrazione anche nel caso l’installazione degli impianti solari fotovoltaici venga effettuata su strutture pertinenziali; in tal caso, la detrazione fiscale delle spese sostenute nel 2022 sarà effettuata in quattro quote annuali di pari importo.

Unico proprietario di edificio composto da due a quattro unità immobiliari

Cambio totale di rotta per quanto riguarda le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, che detengono, in qualità di unico proprietario o in comproprietà, più unità abitative, distintamente accatastate, che compongono l’intero edificio. Con l’unico limite quantitativo “da due a quattro unità immobiliari”, l’emendamento, difformemente da quanto sino ad oggi affermato (cfr. Circolare 24/E dell’8 agosto 2020 dell’Agenzia delle Entrate), consente l’accesso al superbonus anche alle persone fisiche che si trovano nella condizione sopra riportata, pertanto, qualora l’emendamento venisse confermato, per l’anno 2021 sarà consentito ai proprietari (o comproprietari) “unici” persone fisiche di tutte le unità immobiliari che costituiscono l’edificio, a patto che non siano più di quattro, di poter effettuare interventi agevolati dalla maxi detrazione sulle parti comuni della loro palazzina e conseguentemente sui singoli alloggi, pur rimanendo, per questi ultimi, entro il limite di due unità per persona fisica, come stabilito dal successivo comma 10 dell’articolo 119 del D.L. 34/2020.

Delibere assembleari

Viene chiarito che le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condòmini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio e a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

 

 

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