Con la Sentenza n. 2134/13 del 1° ottobre 2020, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, richiamando anche la Sentenza della Cassazione n. 15808 del 12 luglio 2006, ha stabilito che, nel caso il conduttore effettui delle migliorie ai locali detenuti in locazione a fronte delle quali, per accordo, viene ridotto il canone a copertura delle spese sostenute, il locatore, se al termine del contratto potrà mantenere la proprietà delle migliorie apportate, dovrà dichiarare l’intero canone pattuito tra le parti nel contratto originario, assoggettandolo integralmente a tassazione.

Sentenza CTR della Lombardia n. 2134/13/2020

Il caso posto all’attenzione dei giudici tributari verteva in merito al fatto che, a seguito di accordo tra le parti, il conduttore di un immobile aveva eseguito, a proprio carico, interventi migliorativi che consentissero allo stesso lo svolgimento della propria attività commerciale; tali interventi, di fatto, consistevano nella valorizzazione del fabbricato, in quanto prevedevano il rinnovo dei serramenti e delle vetrine, la sistemazione della sala al piano sottostante e l’allocazione degli impianti di aria condizionata.

A ristoro delle spese sostenute, le parti convenivano la cancellazione delle prime due mensilità, le quali, successivamente, non venivano dichiarate fiscalmente dal locatore.

L’accertamento che ne è seguito, volto al recupero dell’imposta non versata sui canoni non dichiarati, è stato impugnato dal locatore eccependo il fatto che la parte dei canoni non dichiarata si riferiva alla quota spese compensata dal conduttore per i lavori eseguiti sull’immobile.

La decisione presa dai giudici regionali si basa su una precisa distinzione degli effetti scaturenti a seguito degli interventi effettuati; infatti, la discriminante fondamentale viene individuata nel fatto che le opere eseguite sull’immobile risultino esclusivamente a favore del conduttore, ovvero possano tradursi in un vantaggio, sia pure postergato, nei confronti del locatore.

Al ricorrere di tale ultima ipotesi, anche in base ad una precedente dichiarazione della Corte Suprema (Cassazione n. 15808/2006), i lavori di ristrutturazione dell’immobile, che andranno a futuro beneficio del proprietario, possono essere considerati alla stregua di una diversa forma di corresponsione del canone.

Pertanto, nel caso di specie, considerato che anche nelle clausole contrattuali veniva specificato che con il cessare della locazione il conduttore avrebbe riconsegnato i locali nello stato in cui si trovavano e tutte le modificazioni, addizioni e migliorie eseguite dal conduttore sarebbero rimaste a favore del locatore senza alcun compenso per il conduttore anche se autorizzati, ne consegue l’obbligo, in capo al locatore, di dichiarare tutti i canoni previsti dal contratto originario (senza alcuna riduzione), mentre il conduttore potrà dedurre, nella sua attività, le spese sostenute e debitamente documentate.

 

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