L’articolo 1, commi 1122 e 1123 della Legge 178 del 30 dicembre 2020 (Legge di Bilancio 2021) estende all’anno 2021 la possibilità di rivalutare il valore d’acquisto di terreni e quote di partecipazioni non quotate, detenuti alla data del 1° gennaio 2021, da persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti, privi di stabile organizzazione nello Stato, che operano al di fuori del regime d’impresa.

Al pari delle precedenti discipline aventi ad oggetto la rivalutazione di cui sopra, è previsto il pagamento di un’imposta sostitutiva pari all’11% sul valore di perizia previsto sia per le partecipazioni non quotate che per i terreni agricoli o edificabili.

L’eventuale rivalutazione consentirà ai soggetti beneficiari di affrancare in tutto o in parte le plusvalenze emergenti (articolo 67, comma 1, lettere da a) a c-bis) del TUIR) a seguito di cessioni a titolo oneroso dei beni interessati dal Provvedimento.

Al fine di meglio comprendere l’intervento legislativo, riepiloghiamone di seguito i tratti essenziali.

Breve excursus storico

L’attuale rivalutazione riprende schemi già tracciati e collaudati, infatti, in un arco temporale relativamente breve, sono state proposte numerose riaperture di provvedimenti del tutto analoghi a quello in esame.

Dapprima, la Legge di Bilancio 2020 (Legge n. 160/2019) ha prorogato per il 2020 la possibilità di rideterminare il valore di acquisto di terreni e partecipazioni, uniformando la misura dell’imposta sostitutiva all’11% sia per la rideterminazione del valore delle partecipazioni non quotate (qualificate e non qualificate) sia per la rideterminazione del valore dei terreni. Il valore rideterminato di terreni e quote doveva risultare da un’apposita perizia da redigere ed asseverare entro il 30 giugno 2020.

Successivamente, il Decreto Rilancio (articolo 137 del D.L. 34/2020) ha ulteriormente prorogato la possibilità di rivalutare gli stessi beni, ove posseduti al 1° luglio 2020, individuando nel 30 settembre 2020 il termine ultimo per la redazione e il giuramento della perizia di stima e per il versamento della prima o unica rata dell’imposta sostitutiva.

Infine, la Legge n. 77 del 17 luglio 2020, di conversione del Decreto Rilancio, ha rinviato al 15 novembre 2020 il termine per la redazione e il giuramento della perizia di stima e per il versamento della prima o unica rata dell’imposta sostitutiva.

Legge di Bilancio 2021 (Legge n. 178 del 30 dicembre 2020)

La nuova Legge di Bilancio 2021, consente, attraverso la rivalutazione, di affrancare la tassazione ordinaria prevista per le plusvalenze realizzabili a seguito delle cessioni onerose di quote di partecipazioni non quotate o terreni agricoli anche edificabili, posseduti alla data del 1° gennaio 2021.

Considerato che, per procedere in tale direzione, risulterà necessario versare un’imposta sostitutiva pari all’11% sul valore determinato a seguito di perizia asseverata, analizziamo le procedure da seguire.

Termine di predisposizione della perizia

La perizia di stima relativa alle partecipazioni può essere predisposta e giurata entro il termine ultimo per procedere al pagamento della relativa imposta sostitutiva, ovverosia entro il termine del 30 giugno 2021.

Tuttavia, ricordiamo che, in occasione di eventuali cessioni dei beni oggetto di rivalutazione, possono verificarsi le seguenti casistiche:

• ipotesi in cui il contribuente eserciti l’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui redditi diversi di natura finanziaria, tramite un intermediario autorizzato (quale può essere il caso della vendita di una partecipazione non qualificata). In tale ipotesi, infatti, la perizia deve essere obbligatoriamente predisposta e giurata antecedentemente all’operazione di vendita, per consentire all’intermediario di determinare l’importo della plusvalenza cui applicare l’imposizione sostitutiva (cfr. Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 47/E/2011);
• relativamente alla perizia di stima dei terreni, precisiamo che la stessa, in base a precedenti documenti di prassi (Circolare n. 16 del 22 aprile 2005, Circolare n. 47 del 24 ottobre 2011 e Circolare n. 1 del 15 febbraio 2013), sembrava dovesse essere sempre predisposta e giurata antecedentemente alla vendita del terreno oggetto di rivalutazione, in quanto il valore periziato deve essere indicato nell’atto di cessione. Con la Risoluzione n. 53/E del 27 maggio 2015, tuttavia, l’Agenzia si è uniformata alla tesi della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria del 30 dicembre 2011, n. 30729, prevedendo, quindi, che la perizia giurata possa essere asseverata anche in data successiva al rogito, consentendone il rinvio pur sempre entro il termine ultimo del 30 giugno 2021.

Perizie dei terreni e delle quote di partecipazione

Con riferimento al valore attribuibile ai terreni, lo stesso deve essere determinato da soggetti competenti in materia urbanistica, individuati tra gli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.

Per quanto riguarda le partecipazioni, il valore delle stesse, alla data del 1° gennaio 2021, è determinato sulla base della corrispondente frazione di patrimonio netto della società, ente o associazione partecipata, calcolato sulla base di una perizia giurata di stima; non sussiste la possibilità di avvalersi del valore della frazione del patrimonio netto della società partecipata determinato sulla base delle risultanze contabili, in quanto, tale patrimonio, deve necessariamente essere valutato con perizia giurata. Tale perizia di stima deve essere redatta esclusivamente da soggetti iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e dei periti commerciali, nonché nell’elenco dei revisori contabili.

In relazione alle perizie effettuate, si applicano ai professionisti le disposizioni di cui all’art. 64 del Codice di Procedura Civile, concernenti le norme sulla responsabilità del consulente tecnico nominato dal giudice.

Precisiamo che per la determinazione dei valori di acquisto non è sufficiente la semplice redazione della perizia, ma è necessario che la stessa risulti asseverata presso:

• le cancellerie dei tribunali;
• i notai;
• gli uffici dei Giudici di Pace.

Versamento imposta sostitutiva

Per potere rendere efficace la rivalutazione, oltre alla perizia redatta ed asseverata dal professionista incaricato, il soggetto interessato dovrà versare un’imposta sostitutiva, pari all’11% del valore peritato, entro il 30 giugno 2021, in un’unica soluzione, oppure potrà procedere alla rateizzazione fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla medesima data. Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo, da versare contestualmente a ciascuna rata. Il primo versamento (imposta in un’unica soluzione ovvero prima rata) costituisce il perfezionamento della procedura di rivalutazione e attribuisce al contribuente la facoltà di utilizzare, fin da subito, i valori così rideterminati, al fine del calcolo della plusvalenza da assoggettare a tassazione.

Rivalutazioni effettuate in precedenza

Nel caso il contribuente lo ritenga opportuno, può rideterminare il valore delle partecipazioni e dei terreni detenuti anche nell’ipotesi in cui abbia già usufruito in precedenza di analoghe disposizioni agevolative.

Tale possibilità è consentita anche nel caso in cui la seconda perizia giurata di stima riporti un valore inferiore a quello risultante dalla perizia precedente.

Il contribuente ha la possibilità di rideterminare nuovamente i valori dei terreni o delle partecipazioni, detenuti alla data del 1° gennaio 2021, anche se gli stessi risultino già rivalutati.

In tale caso, i soggetti che hanno rideterminato tali valori possono detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’importo relativo all’imposta sostitutiva già versata. Conseguentemente, il contribuente non dovrà versare le eventuali rate ancora pendenti riferite alla precedente rivalutazione e potrà detrarre l’imposta già versata dall’imposta dovuta per effetto della nuova rideterminazione. L’imposta in tal modo calcolata potrà essere ripartita in tre rate di pari importo, come visto in precedenza.

È comunque prevista la possibilità di chiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva pagata in passato (ai sensi dell’art. 38 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602) nel caso in cui si proceda con una nuova rivalutazione e non si scomputi l’imposta sostitutiva versata in precedenza. 

Resta fermo che l’importo del rimborso non può essere superiore all’importo dovuto in base all’ultima rideterminazione del valore effettuata.