Con la Circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti di carattere interpretativo riguardanti la detrazione per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico degli edifici, prevista dall’articolo 119 del Decreto Legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio).

La modalità esplicativa adottata in tale frangente dall’Amministrazione Finanziaria, è stata quella della “risposta ai quesiti” e dopo una breve introduzione, improntata ad un riepilogo dei numerosi interventi effettuati nei mesi trascorsi, sono state esaminate molteplici fattispecie che richiedevano un chiarimento di fonte ufficiale.

Nella presente circolare esaminiamo le precisazioni espresse dall’Agenzia delle Entrate, con riferimento ai possibili interventi effettuati nell’ambito di un cosiddetto “supercondominio”, complesso immobiliare composto da più edifici plurifamiliari.

Interventi di isolamento termico solo su un edificio del “supercondominio”

Al paragrafo 4.5.5 della Circolare n. 30/E/2020, l’Agenzia delle Entrate ha fornito la sua interpretazione ad una problematica alquanto ricorrente all’interno delle importanti realtà immobiliari contraddistinte dalla presenza di più edifici plurifamiliari.

In tali contesti, infatti, può capitare la realizzazione di interventi di isolamento termico solo su uno o parte degli edifici facenti parte dell’intero complesso, mentre sui restanti edifici non si proceda ad effettuare alcun intervento migliorativo.

L’Amministrazione Finanziaria, nel consentire l’accesso alla maxi detrazione agli edifici oggetto d’intervento, ha tenuto a precisare, tuttavia, che, affinché l’agevolazione possa essere sfruttata, devono sussistere i requisiti dell’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda e del miglioramento delle due classi energetiche, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico, richiesti dalla norma.

Resta inteso che la verifica degli attestati di prestazione energetica (A.P.E.), che certifichino il doppio miglioramento di classe, deve riguardare il singolo edificio plurifamiliare che ha eseguito l’intervento “trainante”.

A tal proposito, viene ulteriormente precisato dall’Agenzia delle Entrate che saranno titolati ad eseguire eventuali interventi “trainati” sulle singole proprietà abitative (per i quali potranno beneficiare del superbonus 110%), solo quei condòmini che fanno parte degli edifici che hanno provveduto ad effettuare l’isolamento termico in oggetto.

Intervento sulla centrale termica del “supercondominio” che tipo di A.P.E. produrre?

Altra problematica affrontata dall’Amministrazione Finanziaria riguarda il caso di una sostituzione della centrale termica posta a servizio dell’intero complesso condominiale, formato da più edifici plurifamiliari.

Come noto, per potere accedere ai benefici della maxi detrazione, è necessario che l’intervento posto in essere determini un miglioramento della classe energetica di appartenenza di almeno due livelli (ove possibile) e tale passaggio deve essere testimoniato da apposita attestazione di prestazione energetica (A.P.E.) ante e post intervento.

Nel caso in esame, essendo l’impianto termico centralizzato a servizio di tutti gli edifici che compongono il “supercondominio”, la verifica del miglioramento delle classi energetiche (A.P.E.) dovrà interessare l’intero complesso immobiliare.

Questo è quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate al paragrafo 5.2.4 della Circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020, il quale, inoltre, specifica che, qualora in un supercondominio la sostituzione dell’impianto termico centralizzato non consenta il miglioramento di due classi energetiche a tutti gli edifici che lo compongono, ma solo ad una parte di questi grazie ad ulteriori interventi “trainanti” o “trainati”, possono accedere alla maxi detrazione solo i condòmini che possiedono le proprie unità immobiliari all’interno degli edifici oggetto dei predetti ulteriori interventi.

Logica conseguenza sarà che gli attestati di prestazione energetica (A.P.E.) ante e post intervento, certificanti il rispetto del requisito del doppio passaggio di classe per l’ottenimento dell’agevolazione, dovranno essere redatti in capo ai singoli edifici che hanno effettuato gli interventi determinanti l’ottenimento del requisito richiesto dalla norma.

I restanti condòmini, proprietari delle altre unità immobiliari, che, seppur facenti parte del supercondominio, non sono riusciti a raggiungere il miglioramento delle due classi energetiche con il solo intervento di sostituzione della centrale termica comune, potranno, nel rispetto delle condizioni previste, accedere ai benefici dell’ecobonus ordinario (non 110%), secondo le specifiche dell’articolo 14 del Decreto Legge 4 giugno 2013, n. 63.