Nata con lo scopo di prevenire il manifestarsi di possibili situazioni di “stallo” in sede di assemblee condominiali, con riferimento agli interventi “ecobonus” e “sismabonus” riconducibili all’agevolazione del 110%, la disposizione inserita al comma 9-bis dell’articolo 119 del D.L. n. 34/2020, consente di adottare delibere, a tal riguardo, con maggioranze meno rilevanti (maggioranza semplice).

In particolare, tale dispositivo stabilisce che: “le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio”.

Sino a qui si comprende come il Legislatore volesse garantire il superamento di quelle situazioni ricorrenti in sede assembleare dove, a causa di condòmini morosi o disinteressati, l’adozione delle delibere risultasse difficoltosa e, in alcuni casi, anche tardiva.

Pertanto, con il disposto più sopra riportato, al ricorrere della “maggioranza semplice”, l’assemblea potrà deliberare in merito alla cessione del credito ad un istituto bancario il quale, a sua volta, potrà intervenire tramite la concessione di un “finanziamento ponte” atto a coprire i costi da sostenere durante il periodo di tempo intercorrente tra l’inizio dei lavori e la chiusura dell’operazione.

La Legge di Bilancio 2021, (Legge n. 178/2020) con il comma 66 dell’articolo 1, ha integrato il comma 9-bis dell’articolo 119 del D.L. 34/2020, aggiungendo il seguente periodo: “le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condòmini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.

Se da un lato tale disposizione consente di “superare” il problema dei condòmini contrari all’effettuazione degli interventi, dall’altro pone problemi in merito alla limitazione dei diritti di altri condòmini di esercitare una detrazione loro spettante.

Infatti, secondo le norme attualmente in vigore, laddove uno o più condòmini volessero accollarsi l’intera spesa di riqualificazione delle parti comuni del condominio (avendone manifestato l’intenzione in sede assembleare), potrebbero procedere in tal senso, ottenendo parere positivo dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che rappresenti almeno un terzo della quota millesimale dell’intero condominio. A loro spetterebbe, inoltre, il beneficio di una quota di credito d’imposta superiore al proprio valore millesimale rappresentato.

Altra fondamentale scelta, soggetta alla stessa maggioranza semplice, riservata ai condòmini come sopra individuati, riguarda l’esercizio dell’opzione di cessione del credito o dello sconto in fattura che, anche in questo caso, supera le ripartizioni calcolate sulla base delle quote millesimali di proprietà effettiva.

Con l’introduzione del nuovo comma 9-bis dell’articolo 119 del D.L. 34/2020, che stabilisce il meccanismo dell’accollo, il Legislatore ha, di fatto, superato la precedente impostazione riportata nella Circolare n. 57/E/1998, dove si precisava che, in caso di spese intervenute sulle parti comuni condominiali, le detrazioni corrispondenti per la riqualificazione del patrimonio edilizio dovevano essere ripartite in base alle quote millesimali di proprietà (salvo delibere prese con maggioranze totalitarie o ampiamente qualificate).

A parere di chi scrive, tuttavia, la nuova posizione espressa dal Legislatore necessiterebbe di chiarimenti ufficiali tali da rendere maggiormente percorribili situazioni che, a livello di assemblee, gli amministratori condominiali non si sentono ancora di affrontare se non con maggioranze di diverso “peso specifico”.