Con la recente Ordinanza n. 3597/2021, la Corte di Cassazione ha osservato, in materia di piccola proprietà contadina, che i fabbricati posseduti ed utilizzati dai soggetti che coltivano i terreni sono sempre fiscalmente rurali e, quindi, strumentali, anche se oggettivamente non pertinenziali ai terreni.

Il caso sottoposto al vaglio dei Giudici di legittimità riguarda, in particolare, un contratto di cessione d’azienda ad un imprenditore agricolo professionale (IAP), costituito da un terreno e da alcuni fabbricati ivi insistenti destinati all’esercizio dell’attività di agriturismo, per il quale l’Agenzia delle Entrate aveva recuperato a tassazione ordinaria le imposte di registro e ipo-catastali.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, in particolare, tale compravendita non avrebbe potuto beneficiare dell’agevolazione riconosciuta dall’art. 2, comma 4-bis, D.L. n. 194/2009 (applicazione dell’imposta di registro e ipotecaria nella misura fissa e dell’imposta catastale nella misura del 1%), poiché, anche in ragione della natura dell’atto di compravendita avente ad oggetto la cessione di azienda, i fabbricati non potevano essere considerati pertinenziali al terreno, ma bensì strumentali. In assenza degli stessi, infatti, non sarebbe possibile utilizzare il fondo per l’esercizio dell’attività agrituristica cui è destinato.

La tesi dell’Agenzia delle Entrate non è stata avallata dalla Corte di Cassazione che, richiamando il proprio consolidato orientamento, ha ribadito che il beneficio riconosciuto dall’art. 2, comma 4-bis, D.L. n. 194/2009, è fruibile indipendentemente dall’atto stipulato (cessione dei cespiti o cessione d’azienda), purché determini il trasferimento dei cespiti nel rispetto dei presupposti oggettivi e soggettivi richiesti dall’agevolazione.

In relazione al rapporto di pertinenzialità, invece, la Corte di Cassazione ha osservato che il fabbricato posseduto e utilizzato dal soggetto che coltiva i terreni è da ritenersi sempre fiscalmente rurale e quindi strumentale, anche se, di fatto, non costituisce pertinenza del terreno.

Per i terreni agricoli, dunque, la giurisprudenza di legittimità privilegia una visione economico-funzionale, secondo cui il rapporto di pertinenzialità si configura in funzione dell’attività d’impresa, potendovi quindi rientrare tutti i fabbricati funzionali all’attività agricola ed alle costruzioni strumentali destinate ad uso uffici dell’azienda agricola e agrituristica ed i fabbricati abitativi rurali.

Devono quindi essere considerati fabbricati rurali di servizio quelli strumentali alle attività agricole e connesse di cui all’art. 2135, Codice Civile, incluse quelle adibite a uffici dell’azienda agricola - agriturismo, nonché i fabbricati ad uso abitativo (utilizzati dall’imprenditore agricolo o dai conviventi a suo carico).