Con la Risposta a Interpello n. 204/2021, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che le spese condominiali sostenute pro quota per la ristrutturazione di un condominio e le spese sostenute dal singolo condomino per la sostituzione degli infissi interni alla propria unità immobiliare, costituiscono spese incrementative e, pertanto, assumono rilievo in sede di determinazione della plusvalenza tassabile in caso di cessione infra quinquennale dell’immobile, ancorché per le stesse i contribuenti abbiano beneficiato della detrazione IRPEF del 110%, avvalendosi dello sconto in fattura o della cessione della detrazione.

Le plusvalenze per la cessione di immobili

Sul punto, si rammenta che l’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, prevede che le cessioni di immobili a titolo oneroso, effettuate al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile, costituiscono plusvalenze imponibili, tassabili come redditi diversi (con la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva del 26% di cui all’art. 1, comma 496, Legge n. 266/2005).

Tale disposizione, tesa a sottoporre a tassazione i guadagni delle cessioni immobiliari effettuate con intenti speculativi (che si presumono sussistere qualora la cessione intervenga prima del decorso dei cinque anni), non trova applicazione in relazione agli immobili acquisiti per successione e alle unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

L’art. 68, comma 1, TUIR, dispone poi che tali plusvalenze siano costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Con la Sentenza n. 16538/2018, la Corte di Cassazione ha chiarito che le spese incrementative, ossia le spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo, rientrano tra i costi inerenti che concorrono alla determinazione della plusvalenza ai sensi dell’art. 68, comma 1, TUIR (a tal fine, tuttavia, il contribuente deve dimostrare non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene).

Richiamando le indicazioni della giurisprudenza di legittimità, nella Risposta a Interpello n. 204/2021, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che:

• la quota parte delle spese sostenute a livello condominiale per gli interventi di miglioramento antisismico dell’edificio ove è posta l’unità immobiliare oggetto di cessione infra quinquennale;
• le spese sostenute a livello individuale dal possessore della singola unità immobiliare oggetto di cessione infra quinquennale, per gli interventi di sostituzione dei serramenti interni;

costituiscono spese incrementative e, pertanto, in sede di determinazione della plusvalenza imponibile, possono essere legittimamente dedotte dal prezzo di vendita.

Tali spese incrementative, peraltro, concorrono ad abbattere la plusvalenza generata dalla cessione dell’immobile, ancorché per le stesse il cedente abbia potuto beneficiare della detrazione IRPEF del 110%, e a prescindere dalle modalità di fruizione dell’agevolazione (detrazione in dichiarazione dei redditi, sconto in fattura o cessione della detrazione).

In caso contrario, infatti, si determinerebbe una tassazione del beneficio derivante dalla fruizione della detrazione fiscale.