L’Agenzia delle Entrate, con la sua Risposta ad Interpello n. 278 del 21 aprile 2021, ha confermato che, ai fini tributari, la qualificazione da attribuire ad un terreno all’atto della sua cessione la si desume dallo strumento urbanistico adottato dal Comune, anche “in salvaguardia”, indipendentemente dall’approvazione della Regione.

Tale affermazione trae la sua origine da una specifica disposizione (articolo 36, comma 2, Decreto Legge n. 223 del 4 luglio 2006) che stabilisce i criteri utili alla definizione di “area edificabile”.

Risposta all’Interpello n. 278 del 21 aprile 2021

Il caso preso in esame dall’Agenzia delle Entrate è stato proposto da un notaio il quale, incaricato di procedere alla cessione di alcuni terreni, voleva conoscere come qualificarli in funzione del successivo trattamento tributario da seguire.

I terreni in questione risultavano “edificabili” secondo quanto stabilito dal Piano Regolatore “adottato ed approvato” dalla Regione, mentre secondo le specifiche della variante generale al Piano Regolatore Comunale approvate dal Consiglio “in salvaguardia”, la qualificazione dei terreni oggetto di compravendita risultava essere “agricola”.

Determinare la corretta qualificazione dei terreni che si cedono, riveste un’importanza fondamentale, in quanto oltre a cambiare le norme fiscali di riferimento da applicare in sede di compravendita, si vengono a toccare i presupposti soggettivi per la richiesta di eventuali benefici correlati alla “piccola proprietà contadina”.

In primo luogo, precisiamo che “le misure di salvaguardia”, in una prospettiva esclusivamente cautelare, hanno lo scopo di evitare che, nel periodo intercorrente tra l’adozione e l’approvazione definitiva di un piano urbanistico, il rilascio di provvedimenti che consentono attività edificatorie (o comunque trasformative) del territorio (alla stregua di norme più permissive) possa compromettere l’assetto urbanistico previsto dagli strumenti adottati, ma non ancora approvati.

Per queste ragioni, fino all’approvazione di un nuovo strumento urbanistico “pianificatorio”, ogni determinazione sulle domande che involgano attività trasformative del territorio dovrà essere sospesa in attesa dell’entrata in vigore del nuovo piano, alla stregua del quale dovrà assumersi la determinazione definitiva.

Inoltre, ricordiamo che per addivenire all’approvazione di uno strumento urbanistico, si deve procedere secondo le seguenti fasi:

• adozione da parte del Comune e successiva approvazione da parte della Regione;
• possibile approvazione di uno strumento attuativo come, ad esempio, un piano particolareggiato, un piano di lottizzazione, un piano di edilizia popolare ecc.

Considerate le premesse di cui sopra, l’Amministrazione Finanziaria, in applicazione dell’articolo 36, comma 2 del D.L. 223/2006, ha rimarcato i seguenti principi:

• un terreno può essere già considerato suscettibile di utilizzazione edificatoria a fini fiscali quando ancora lo strumento urbanistico non è efficace, mancando l’approvazione da parte della Regione, purché sia già avvenuta l’adozione da parte del Comune;
• un terreno può essere già considerato suscettibile di utilizzazione edificatoria, a fini fiscali, quando ancora non è stato approvato lo strumento urbanistico attuativo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione o strumenti equivalenti) ancorché, in mancanza, non sia ancora possibile in concreto l’edificazione.

Stessa presa di posizione la troviamo espressa nella Sentenza della Cassazione a Sezioni Unite, n. 25506/2006, laddove viene sancita la rilevanza fiscale di uno strumento urbanistico indipendentemente dalla sussistenza dell’approvazione regionale.

Alla luce delle disposizioni citate, l’Agenzia delle Entrate ha, pertanto, affermato che i terreni per i quali viene disposta la cessione, mantengono la qualificazione di “terreni agricoli” in quanto il Piano Regolatore adottato dal Comune affianca “giuridicamente” quello esistente assumendone analoga efficacia.

In aggiunta a ciò, la normativa urbanistica presente non consentiva il rilascio di un permesso alla costruzione in quanto “la natura agricola attuale, seppure sospesa alla definitiva approvazione, lo impedisce”.

Nel caso di specie, pertanto, l’atto di cessione dei terreni deve essere trattato, fiscalmente, come un trasferimento a titolo oneroso di un terreno agricolo, comportando, in particolare:

• in capo al venditore (articolo 67, comma 1 lettera b) del TUIR), la realizzazione di una plusvalenza imponibile solo se l’alienazione risulta conclusa nel quinquennio dall’acquisto e se lo stesso terreno non sia pervenuto in successione;
• in capo all’acquirente, la possibilità di usufruire delle agevolazioni previste per l’acquisto di terreni agricoli; pertanto, in caso di possesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale (IAP) o coltivatore diretto, risulterà possibile fruire (se conforme agli altri requisiti richiesti dalla norma) dei benefici previsti dalla “piccola proprietà contadina” (PPC).