Prima di addivenire alla stipula del rogito, spesso accade che le parti contraenti stipulino un preliminare.

Il preliminare è un atto giuridico dotato di una propria identità ed autonomia, con cui le parti si accordano sugli elementi essenziali del futuro contratto di compravendita, riservandosi tuttavia ulteriore tempo per concordare su altri aspetti che si ritroveranno nell’atto definitivo. 

Qualora sussistano delle divergenze tra preliminare e contratto definitivo di compravendita, per non essere state riportate, in quest’ultimo, clausole contenute nel primo negozio giuridico, occorre sapere come comportarsi.

Si pensi all’ipotesi in cui nel preliminare di compravendita i contraenti si fossero accordati per la previsione di una penale nel caso di ritardo nella consegna del bene, tuttavia non riportata nel definitivo.

Sul punto la Cassazione, con la Sentenza pubblicata il 23 ottobre 2020, n. 23307, specifica come i diritti e gli obblighi che fanno capo alle parti contraenti derivino unicamente dal contratto definitivo che, in quanto tale, supera e sostituisce quello preliminare precedente.

Ne deriva che non occorra un’esplicita manifestazione di volontà delle parti tesa a rinunciare ad una o più clausole riportate nel preliminare. Detto in altri e più chiari termini, non può ritenersi tacitamente richiamata la clausola penale del preliminare, pur in assenza di alcun riferimento alla medesima nel contratto definitivo.

La ratio si rinviene nel fatto che il preliminare viene assorbito nel successivo contratto definitivo di compravendita.

Quanto espresso nel contratto definitivo si presume pertanto corrispondente alla reale intenzione delle parti, ragione per cui tutte le clausole non riportate nell’atto finale di compravendita si considerano rinunciate di comune accordo tra i contraenti.

La clausola penale prevista in caso di ritardo nella consegna del bene, qualora non venga riproposta nel rogito e al tempo stesso non sussista un accordo scritto contestuale alla stipula del contratto definitivo in cui le parti manifestino l’intenzione di mantenere in vita tutte le pattuizioni del preliminare, si intende rinunciata.

Le conseguenze non sono di poco conto, posto che al verificarsi di un ritardo circa la consegna del bene da parte del venditore l’acquirente non potrà invocare la clausola penale al fine di essere indennizzato per non essere potuto entrare nel pieno possesso dell’immobile entro i termini pattuiti.

Con questa importante decisione la Cassazione coglie infine l’occasione per smentire un suo precedente orientamento, seppur isolato, secondo cui la clausola penale, essendo finalizzata alla predeterminazione dell’importo dovuto a titolo di indennizzo nel caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento, mantiene una sua “fissità” nel tempo, quantunque alla stessa faccia riferimento solo il preliminare (Cass. Civile, Sez. II, 9 giugno 2009, n. 13262).  

In conclusione, è all’atto definitivo che le parti debbono avere riguardo, senza che assuma rilievo il fatto che detto negozio giuridico possa discostarsi dal contenuto del precedente contratto preliminare da considerarsi dal medesimo superato.     

 

Stefania Avoni, avvocato