Con la Risposta a Interpello n. 299 del 27 aprile 2021, l’Agenzia delle Entrate ha accordato l’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota dello 0,50%, ai contratti di locazione relativi a terreni agricoli, stipulati allo scopo della costruzione e della successiva gestione di impianti eolici o fotovoltaici.

Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate riguarda una società di gestione di parchi eolici per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, che stipula contratti aventi a oggetto locazioni ultra novennali di terreni agricoli e diritti di superficie su parti di terreni, anch’essi agricoli, per la costruzione, l’esercizio e la manutenzione, in proprio o in concessione a terzi, di un impianto eolico.

La società si è rivolta all’Amministrazione Finanziaria per comprendere se sia possibile applicare l’aliquota dello 0,50%, ossia l’aliquota agevolata applicabile alla registrazione dei contratti di locazione dei fondi rustici, nel calcolo dell’imposta di registro gravante su tali contratti.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi richiamato le indicazioni rese nella Circolare n. 36/E/2013, ove è stato affermato che, per individuare il regime fiscale applicabile ai fini dell’IVA e dell’imposta di registro, è necessario stabilire, preliminarmente, se la costruzione dell’impianto fotovoltaico (o eolico) sul terreno detenuto in locazione comporti una variazione della destinazione urbanistica del terreno stesso (il regime cambia, infatti, in relazione all’edificabilità o meno del terreno, nonché in relazione alla sua natura di terreno agricolo).

In tale documento di prassi è stato richiamato l’art. 12, comma 7, D.Lgs. n. 387/2003, secondo cui gli impianti di produzione elettrica in esame possono essere ubicati anche in zone classificate agricole dai vigenti piani urbanistici (con l'obbligo di tenere conto delle norme in tema di sostegno nel settore agricolo), nonché l’art. 36, comma 2. D.L. n. 223/2006, secondo cui un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

Di conseguenza, la costruzione dell'impianto fotovoltaico non determina l'automatica classificazione del terreno sul quale lo stesso sorge quale area edificabile, poiché, in base agli strumenti urbanistici vigenti, gli impianti fotovoltaici (ed eolici) possono essere ubicati anche in aree classificate come zone agricole dai vigenti piani urbanistici.

I contratti di locazione dei terreni agricoli destinati alla costruzione di impianti eolici e fotovoltaici possono essere quindi assoggettati all’imposta di registro nella misura dello 0,50%.

Per le imposte su redditi i principi sono diversi

In conclusione, teniamo a precisare che per il soggetto che concede in affitto il terreno destinato esclusivamente alla produzione di energia fotovoltaica o eolica, ancorché ai fini dell’imposta di registro vi sia un’equiparazione con l’affitto di fondo rustico, non viene a realizzarsi il presupposto di cui all'art. 27, TUIR, ove è precisato che “non si considerano produttivi di reddito dominicale i terreni che costituiscono pertinenze di fabbricati urbani, quelli dati in affitto per usi non agricoli, nonché quelli produttivi di reddito di impresa”.

Ne consegue che per il concedente, persona fisica o società semplice, il canone d'affitto deve essere qualificato come reddito diverso di natura fondiaria non determinabile catastalmente ai sensi dell’art. 67, TUIR.